美国5月份房价跌幅创下纪录

飞雪寒冰

昨日发布的数据显示，美国5月份房价跌幅达到了创纪录的15.8%，难以让人希望境况不佳的美国住宅行业可能走上复苏道路。

标准普尔/Case-Shiller房价指数显示，在被调查的所有20个美国大城市中，5月份房价较上年均有所下降，其中降幅最大的是拉斯维加斯的28.4%，降幅最小的则是北卡罗莱纳州夏洛特的0.2%。

尽管总体数字略强于多数经济学家的预期，但这仍是该指数创建8年以来的最大跌幅，高于4月份的15.3%。

这似乎证实了许多经济学家的观点，即美国住宅市场的动荡有可能持续至明年，而房价将进一步下跌。

环球透视(Global Insight)的美国经济学家帕特里克•纽波特(Patrick Newport)表示：“由于未售出房屋库存仍处高位，房价将继续下跌。近期在降低库存量方面进展平平。这是一个坏消息，因为住宅市场需要大幅降低库存，才能实现平衡。”

从月度比较来看，该指数有些地方值得乐观。4月份和5月份之间，房价下跌了0.9%——这一幅度低于3月和4月之间的1.4%，以及2月份和3月份之间的2.2%。

飞雪寒冰

如今，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)也许没有许多朋友，但在一定程度上，它们应该能够依赖中国。对这两家陷于困境的美国房贷机构来说，中国是它们所发债务的最大海外持有者，也是这些债务相对“靠得住”的买家。

美国财政部数据显示，截止去年6月底，中国大陆投资者拥有上述机构3760亿美元的长期债务，几乎占海外持有这些机构债务总量的三分之一。这些债务几乎都由央行属下负责管理中国大部分外汇储备的一个机构持有。按中国所持外国资产的增速推算，经济学家布拉德·塞斯特(Brad Setser)估计，中国目前持有5000亿至6000亿美元的美国机构债务，占未清偿美国机构债务总量的十分之一。

中国国家外汇管理局(SAFE)并非只是购买普通债务，它还在积累房利美和房地美的资产担保证券：截止去年6月底，中方持有2060亿美元。这些资产很可能更难出手。即便在更为正常的时期，商业银行作为另一个天然买家群体，也往往有资产负债表局限。其定价也往往对市场行情的变动更为敏感。

鉴于所涉及的数量，未来要转换成不同的投资工具，对中国也可能构成艰巨任务。以替代投资工具来取代每年购买1500亿美元的美国机构债务，并不容易。购买更多美国国债将影响收益，而购买公司债券将增加风险。想必中国会希望避免这种风险，因为中国仍在为投资百仕通(Blackstone)和摩根士丹利(Morgan Stanley)所遭受的大额账面亏损而痛心。这两笔对美投资的资金都间接来自中国外汇储备。这一切都不至于让美国政府担保的企业债务特别有魅力，但的确使中国央行成为一个很有吸引力的买家。

中国人民银行成为美国的最后贷款人？那可真的该让保尔森和伯南克深思一番。

飞雪寒冰

本周，政府又要求他们为房利美(Fannie Mae)和公平人寿(Equitable Life)掏钱。100亿英镑比一周的政府公共开支还要多，但如今，在向失败的金融服务企业提供的援助中，这笔数目不过是一个小零头。之所以出现这些要求公众掏钱的情况，其共同原因在于，在人们认为政府应当承担的责任和政府为承担责任而应具备的权力及能力之间出现了差距。

于2000年停止开办新业务的公平人寿没有破产。它的大多数投保人做得并不坏，但没有他们被引导的预期那么好。监管部门没有造成危机，但一些本应采取的措施却没有采取，而且出现了一些特殊的程序失误。在这个由真人组成的世界里，事后反思几乎总能揭示出这类错误。

产品令人失望的情况并非罕见，但如今我们对监管机构寄予了厚望。我们指望他们确保我们的预期会实现。议会巡察官似乎助长了一种定论，即纳税人有责任补偿受监管企业没能实现预期的顾客。

飞雪寒冰

美国政府创建了房利美，却不能控制它。欧洲人总是很难理解，房利美和房地美(Freddie Mac)缘何存在于资本主义的心脏地区。在罗斯福新政期间，让低收入家庭购买自有住房的措施，似乎是一项合适的政府目标。此后，私人机构一直过于积极地提供此类抵押贷款。

然而，业已建立的机构不会悄无声息地消失。即使以美国经济和美国财政部的标准衡量，房利美资产负债表的整体规模也很庞大。它的业务模式利用了以隐含政府担保所能筹集资金的利率与所筹资金商业贷款利率之差。这种利差不仅提供了抵押贷款担保，也为公司股东和房利美自己的主管（相当慷慨地）带来了回报。

房利美对美国国会有强大的影响力。它的游说人员吸引了来自整个国会的支持：左派人士拍手称赞它对其贫穷房主的帮助，右派人士则对房利美创造和资助的业务表示欣赏。只有紧张不安的前美联储主席(Fed)艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)和少数意识形态敌对的右翼议员为没有良好组织的相反利益群体说话：未来的纳税人可能有一天会被要求兑现他们不知不觉中做出的慷慨承诺。如今，这一天已经到来。

问题是政府权力与政府责任之间的差别，可以通过增加权力或减少责任得到解决。我们应该选择后者。

公平人寿之所以几近倒闭，是因为该公司鼓励投保人相信，他们也许会得到支撑其共享利润基金(with-profits fund)几乎全部的基金价值。共享利润保单是一类定义模糊的合同，可能只有在由仁慈卡特尔组成的传统保险世界才是可行的。监管者参与对这些安排的管理是错误的，而进一步的后果如果是由政府参与它们的承保，那就将是一场灾难。

房利美的出名主要是由于其（过时的）社会目标，如果它想继续成为这样一个机构，那么它享有的豁免本应该是有限的，并且永远不应该有私人股东。如果它想成为一家真正的重要金融机构，它就应该切断与美国政府之间的特殊关系。

政府随意为私人行为承担责任的成本将会继续攀升。由所谓监管失败成本的公共责任得出的推论，或许是限制监管范围的最有力论据。