深圳楼市断供迷局

飞雪寒冰

继上个月的“深圳千亿房贷断供”的惊人消息之后，深圳购房者断供状况再次引发全国关注。15日晚上，央视二套《经济半小时》播出调查节目，认为深圳房价下跌楼市缩水，导致“断供潮一触即发”。在宏观收紧价位理性回归的大背景下，深圳楼市是否已经陷入如此严重的局面？记者日前对于深圳的断供现象进行了调查，业内普遍认为，深圳楼市缩水已经是客观事实，断供现象也开始冒头，但尚属个别现象，“断供潮”的描述有言过其实之嫌。

“断供”者并未真断

在布吉某楼盘按揭一套房产的李小姐，是央视此次节目中“断供”的主要代表人物。但昨日记者与她联系得知，她最新一期的银行还款没有交纳。据她介绍，目前她向银行贷款40多万，而房子现在的市场价格却只有30多万元，已经成为“负资产”。

但实际上，李小姐的这种状况并非“断供”。记者向银行部门了解到，根据银行的规定客户1个月不还款属于“非正常”，而达到3个月以上不还款，才会被归为“不良贷款”，客户开始“断供”，银行采取发律师函、催收等行动。记者按照央视节目中的部分断供者进行联系发现，这些业主并没有承认自己目前已经属于“断供”。其中有些业主表示，由于已经成为负资产，如果楼市进一步缩水，有可能采取不还款的举动，但直到目前，还没有一位不还款的期限超过3个月。

该楼盘开发商向记者反馈说，根据从银行方面获得的资料，目前该楼盘尚没有一户出现断供。记者也联系了因为楼盘缩水幅度较大、“断供”嫌疑较大的半岛城邦，也得到了否定的答复，而从业内人士处记者了解到，还没有出现真正断供的迹象。

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“断供潮”之说者无证据

在央视的节目中，深圳房地产经纪人风语表示，“现在深圳的断供现象正在快速蔓延”。前天记者就此联系风语，他表示这一结论是根据市场状况自己做出的判断。

对于风语所说的半岛城邦等小区业主断供、部分楼盘甚至数十业主集体断供的情况，记者向他索要联系方式，但最终只有寥寥一个，在记者的多次要求下昨天上午他又向朋友要来了两个业主的联系方式。但记者联系后发现，其中半岛城邦的业主陈先生不愿接受采访，而另外两人并没有真正断供。

深圳房地产民间评论员半求，此次在央视采访中以本名尹香武亮相，也同样表示深圳将出现断供潮，深圳将有30%的个贷成为烂账。就此记者联系半求，他也并没有提供断供者的联系方式及名单，而是表示自己是从朋友等其它方面了解到的情况。

对于传言较多的半岛城邦业主，业内人士表示前段时间确实出现过部分业主由于该楼盘缩水，集体与开发商协商的行动，并以“断供”作为其中的一个手段，要求开发商“返还差价”等。在半岛城邦小区业主的论坛上，要求“断供”来与开发商协商的声音开始虚弱，部分业主开始以房屋质量问题要求开发商退房。

另一方面令人关注的是，随着房价的理性回调，“救市论”开始甚嚣尘上，尤其是一些来自开发商以及炒房者的声音。而半求也在央视节目中发出了“如果金融不放松还要下跌”这样的声音。业内人士表示，开发商、炒房者正是前年和去年深圳楼市出现非理性狂飙中的既得利益者，现在市场回调中他们要“回吐”部分利益，因此声音最大。

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深圳官方认可只有一例

6月26日，本报报道了深圳楼市出现“断供”个案，长期以来深圳流传的断供现象终于得到证实。根据一家银行向本报透露的资料显示，一男士于去年7-8月间楼市最高峰时，在泰华大厦买了一套50多平方米的二手房，时价约8000元/平方米，贷款7成。从今年1月份起连续3个月断供，到目前市价仅有5600元/平方米，已经成为负资产。该男子也明确表示已经供不起了，让银行收楼。

据了解，这是深圳银行界披露出来的首宗断供个案。尽管根据部分中介机构以及业内人士的判断，在南山、宝安等缩水严重的区域开始出现了部分楼盘断供情况，但都没有得到权威的银行部门证实认可。业内人士表示，对于断供的认定、断供的具体数据等，银行才是真正的了解者和判定者，而地产商、“权威人士”等外界的说法只能算是捕风捉影，不足为凭。但记者昨日向深圳多家银行求证，没有一家对此进行回应。

“深圳的断供个案虽然开始浮现出来，但绝对不止这一例。”深圳地产界一位资深人士向记者分析说，断供将会打击买房者以及地产商的信心，对市场产生相当大的冲击作用，此类资料属于银行的绝对机密，不可能向外界提供。而近年来银行系统也加强了对此类不良贷款的审查和控制，银监局也会定期对此进行检查，各家银行对此都相当慎重。

此外，对于众多的上市银行而言，随着各家公司的半年报即将公布，这段时间格外敏感，对于会影响到业绩和报表的断供案例，绝对是慎之又慎。

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金融系统所受冲击有限

如果断供潮出现，首当其冲的是金融系统。但昨日根据深圳银行界的资料显示，到今年5月份深圳中资银行个人住房贷款余额不到2200亿元，不良率仅为0.67%.尽管总体房贷违约率略有上升，但没有出现大面积违约现象。

“目前所说的断供潮，和前不久的那篇《深圳银行断供过千亿》文章实质上都一样，都是过分夸大了风险。”深圳一家银行个贷部门的经理告诉记者，这种估算都是将潜在的不良贷款客户全都纳入“断供”的范围之内，实际上目前市场的局面还远远没有达到那么坏的程度。

而且，这种说法将“负资产”与“断供”直接挂钩，但目前有相当多的负资产客户都是购房自住，而市场萧条更多会对炒房者产生压力，而目前出现的首例断供者也证实是炒房客。

业内人士表示，对于普通市民而言，选择断供是“没有选择的选择”，毕竟断供不仅影响到信用，还要面临法律诉讼方面的风险。而且不同于香港等地方个人可以申请破产，目前国内对此并没有详细的规定，房产断供并不意味着债务的灭失，将来业主有钱还是要继续还款。

随着深圳楼市的变冷，楼盘开始缩水，深圳部分银行的确出现不良贷款上升的局面。

根据日前中国人民银行深圳市中心支行货币政策分析小组发布的《2007年深圳市金融运行报告》表示，负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭，这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。

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反观深圳的情况，根据央行抽样结果显示，截止至2007年9月末，深圳市住房贷款质量较高，98.5%的贷款处于正常状态，贷款风险指数较低。

但报告同时指出，2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长接近14个百分点，投资比例较2006年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行负资产就会产生。因此，商业银行应对2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。

银行业内人士指出，深圳银行界的抗风险能力已经比以往有了较大提高，对于目前的情况各家银行也作了充足的准备。而且根据银行界的理论来讲，只有楼市价格出现30%以上幅度的回调，银行才会有损失。

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事件回放

7月14日晚，央视二套《经济半小时》栏目以“深圳楼市‘断供’风波”为题，对深圳断供现象进行了调查。在节目中，记者采访了英郡年华业主李小姐、半岛城邦陈先生等人，这些业主由于原来购买的房产大幅缩水，导致所欠的银行贷款超过了目前房子的市值，从而选择“断供”。在节目中深圳的地产评论人士风语、半求分析认为，深圳的断供现象正在快速蔓延，断供潮将会一触即发。对于目前深圳楼市的回调他们呼吁，放松此前针对楼市的金融政策，鼓吹“救市论”。

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英郡年华1成首付成焦点

业主降幅太大欲断供维权

昨日上午，记者辗转联系到了处于“断供潮”核心的英郡年华业主徐先生。该业主表示，自己下个月断供，原因是房子价格跌幅过大，难以承受。“本来买房准备结婚，但现在房子价格急剧下降，感觉自己受骗了。”昨日上午，华强北某电子市场，准备下月断供的徐先生告诉记者。据徐先生介绍，已有6名买入英郡年华的业主选择断供。

今年2月27日，徐先生以12300元/平方米的价格买了位于深圳布吉的英郡年华的二期的一套房子。据徐先生介绍，该套房面积为63.3平方米，买入时同时赠送60平方米。“当时的价格接近80万，首付两成大约15万元。”由于徐先生选择的是20年按揭，每个月大概要付5000元的月供。

“现在低层的价格是6880元/平方米，跌得太厉害了。”徐先生表示，如果按照现在的价格来算，所买房子的价格只有43万左右，损失了30多万。

“当时买的都是毛坯房，而现在则是精装修。”徐先生愤愤不平，“要不是因为要结婚早就断，但我仍会选择下个月断供，先断两个月再说。”据徐先生介绍，已经选择断供的6名业主的房子都是用来自住的，没有一个用来炒楼，之所以选择断供，都是由于房价跌幅太大，承受不了这个压力。

“我们都是普通的自住客，我们希望开发商能够重视我们的问题。”记者希望能够联系到另外6名业主，但徐先生表示，另外6名业主不会接受采访，不方便透露联系方式。

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开发商均价9000元/平方米左右

昨日上午，负责开发英郡年华的深圳东部开发集团有限公司相关部门对此事做出回应。该公司房产开发部曹经理表示，英郡年华的房子整体均价仍在9000元/平方米左右，没出现大幅降价，也没有从银行方面了解到断供现象。

“此前被媒体广泛炒作的6880元/平方米只是一个促销价，整个楼盘只有一套。”曹经理说，“只有部分户型有送装修，大部分没有。”据曹经理介绍，该楼盘目前的均价在9000元/平方米左右，和附近片区的房价基本持平。曹经理表示，只所以打出“6880元/平方米起”这个价格主要是为了促销，房价的跌幅远没到这种程度。

曹经理表示，房价下跌是市场行为，而且从目前市场的情况来看，普遍都在下降，公司开发楼盘的降价在合理范围之内。“之前价格在1万多一平方米的房子都有很大的赠送面积。”曹经理补充说，“没有出现断供，至少我们没有从银行方面反馈到断供的信息。”

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核心问题购房合同玩“猫腻”首付1成

在央视的节目中，英郡年华成为深圳断供最明显的代表。但记者调查发现，当初买房时有业主首付只有1成。在楼盘缩水的情况下，业主选择断供，这在很大程度上也降低了成本。

选择断供，显然是英郡年华业主们经过深思熟虑后的举动。

深天成律师事务所律师郑绪华表示，英郡年华的“断供”事件之前，部分业主曾向其进行过法律咨询，但他建议的“断供”并非一般意义上的中断缴纳银行贷款。他说，英郡年华的业主在与开发商签订房屋买卖合同时，虽然合同上规定需缴纳首付2成，但实际上开发商向业主承诺，业主只需缴纳首付1成，另外1成由开发商垫付，并提供2成首付的收据，方便业主向银行贷款。

记者向英郡年华其中一名业主确认，首付有的人付的是两成，也有的人付的是1成。

而央视所采访的李小姐亦曾表示，销售当时为了卖房子开发商出钱垫付了1成首付。

郑绪华说在这种情况下，业主与开发商所签订的合同存在欺骗成分，实际上是无效的。在与开发商所签订的合同无效的情况下，业主如果想尽可能降低损失，应该先与开发商解除合同，退房并取回已经缴纳的首付和房贷款，再用于清还银行方面的剩余房贷。但他强调，这种“断供”只能发生在与开发商的合同无效的情况下，如果房屋买卖合同有效，则业主无权提出无理的解除合同要求。

这种“首付1成”的说法在开发商处也得到证实，但曹经理表示这是以前促销的手段，入伙前一个月要付给开发商，而且已经于4、5月份停止了。

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银行断供高峰可能年底显现

房价下跌并非断供主因

这次断供的冲击对于深圳银行业来说首当其冲，而且还波及整个金融秩序的稳定。深圳的房贷市场是否已经箭拔弩张？

深圳某外资银行的高管张先生告诉记者，如果大面积断供，就像美国次贷危机，但是国内两个原因决定不可能大面积断供:其一是个人信用记录体系已经建立起来。目前深圳各家银行网点都打出横幅“珍惜信用记录”。张先生说，央视节目里的李小姐说了一句话“大不了回家”，其实很少有人这样做，除非她以后选择隐居，否则还是要负法律责任。

“阴影还是有的，但是具体数据没有一个人说得准。我们不排除越来越多人断供，但断供不是主要因为房价下跌，而是因为收入下降等问题。”张先生进一步说，其实深圳不良贷款都控制很低，相比来说对公贷款来说，个贷不良率其实很不错。

在采访中多家银行普遍认为，二手楼交易自住为主，风险都不大。中信银行深圳分行的一位老总告诉记者，“有些楼盘炒家多，会出现系统性的断供。如果自住的话，断供问题并不大。”

另一家商业银行深圳分行的行长表示，“我们总行给深圳分行下达的房贷不良率目标是不能超过0.6%，实际上我们目前控制在0.4%，这里面还包括了10年前的一些坏账在里面，所以没想像中这么严重。”

深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，断供不会太严重，最近传言的数据有些夸大。“买房子承受能力比较大，我认为深圳断供高峰是在今年底或者明年初，毕竟从去年起跌到现在只有半年多，所以离到房价下调的低谷还有一段时间。买房子的人都希望房产能够挺过寒冬，一旦他们觉得短期内没法挺过去，那么断供就风险比较高。很多地产商故意造出来的让各级政府救世的言论，我觉得是不对的。其实银行也有预防措施。”

“内地对断供处理方式太死板，没有经验，一断供就拍卖。”一位银行人士告诉记者，香港比较灵活，可以把贷款延长10年，或者把利息填补，类似做了债务的重组，内地则是把资产直接卖掉了。该人士认为，深圳应该认真研究香港在1998年时候所处理的经验。