陈宝存：二三线城市房价你伤不起

入主中原

陈宝存：二三线城市房价你伤不起
    国家统计局资料显示：6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但房价涨幅居前的，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等城市均为二、三线城市，已经取代北上广深成为领涨主力。
    那么随之，7月12日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议提出，要继续严格实施住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这是中央政府首次提出二三线城市有必要时也必须实行“限购令”。
    市场传出的廊坊限价令在我看来，是主动限价以避免限购的尝试，当然最终是廊坊方面的辟谣，但是廊坊香河两地限价本身就是主动之举。只是，限价令还是涨价令，原因在于二三线城市的地价是补涨的过程。
    据国土资源部公布的二季度全国主要城市地价监测数据，综合地价环比涨幅前十位中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二、三线城市榜上有名，综合地价同比涨幅超过20%的城市昆明、深圳、石家庄、南宁，除深圳外，大部分为二、三线城市。
    与唐山石家庄两强市相比，廊坊市场的三年大变样起步较晚，拆迁安置补偿条件向石家庄与唐山看齐的时间也较晚，这样一来，廊坊的城市拆迁工作走在两个强市后面，但是，信息的公开，廊坊的拆迁标准变化导致廊坊的土地出让价格，自09年的150万，上涨近一倍，基准出让价达到了每亩300万以上。
    自04年土地招拍挂政策严格执行以来，地价、房价涨幅的互相推进，成为楼市发展的规律。到底谁是鸡，谁是蛋？先有鸡还是先有蛋？已经不是考证的事了。而事实上，推高的地价主要原因不是所谓的地方政府土地财政，而是拆迁安置补偿与一级开发成本的高昂。组成出让用地的底价主要是征地与拆迁安置补偿，加一级开发至7通一平的成本。上述成本的增长一直是飞速的，尤其是拆迁安置补偿的标准增长。
    房地产市场化改革之初的土地征用与现下已经完全不是一回事。1998年仍旧是土地国有化加农地承包经营权三十年的概念，1978年开始的土地承包经营权实践，至1998年已经承包20年。当时的土地征用可以理解成0地价，只是地上建筑物与青苗补偿。不论土地招拍挂制度自04年之后的执行是否合理，但是事实摆在我们面前，那就是出让土地自05年开始的屡创天价。
    数据显示：2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。
    那么，现行的宏调手段，在限购与限价，加信贷紧缩，只有一个效果：土地供应受销售与信贷影响，开发企业选择对出让土地的不追捧，同时影响到地方土地储备的短暂停滞。也影响到保障房建设土地供应。应该说，这种政策最终是多输的局面。
    遏制房价的前提，必须是对土地价格的抑制。但是我们能感觉到的是，遏制土地出让，实际影响最大的还是土地供应量。这也是北京这样的一线城市，上半年的土地供应量急剧下降，北京上半年住宅用地供应只完成全年的15%。这种局面，分别再05、06、08年出现过。随之而来的是07年已经09到11年上半年的房价涨幅激增。
    如此局面一定不能出现在二三线城市，否则，今年的限购限贷限价令，可以理解成是促销令，也是房租的推涨令。理性调控，以市场手段长期解决目前的房价问题，需要的是集体智慧，而不是集体的狂躁。