关注调控下开发商的应对情绪

dalilandy

本周一手房销量单周环比:整体环比上升6%,其中一线城市下降3%,二线城市上升4%,三线城市上升26%。目前整体单日销量属正常。
一手房销量单周同比:整体同比上升16%,其中一线城市上升36%,二线城市上升5%,三线城市上升40%。
一手房销量年初至今累计:整体同比下滑13%,其中一线城市下滑4%,二线城市下滑18%,三线城市略升1%。
一手房价格:目前政策严控城市开发商新开盘定价普遍顺应市场略有下降,但整体房价仍处高位。整体成交均价环比上升6%,其中一线城市上下降11%,二线城市上升14%,三线城市上升8%。
本周二手房销量:二手房销量环比上升20%,同比上升21%。目前二手房销售普遍较一手房更差。
本周二手房价格:二手房价格环比略降2%,同比上升21%。二手房普遍挂牌价基本未明显下降,但实际成交价格基本有10%降幅。
去化时间与库存水平:目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9个月上升至18个月,环比下降3%,同比上升3%。一手房整体可售面积环比略升2%,同比上升35%。预计接下来推盘量会逐渐增大,行业库存会逐步上升。
行业正常环境下板块估值有一定安全边际。A 股主流公司10年PE16倍,11年13倍,10年上半年均价RNAV 折17%。一线10年PE13倍,11年10倍,RNAV 折24%;二线10年PE18倍,11年13倍,RNAV 折19%;三线10年PE13倍,11年11倍,RNAV 折15%;地产+X10年PE18倍,11年14倍,RNAV 折6%;商业地产10年PE19倍,11年17倍,RNAV 折26%。
限购政策导致楼市成交量剧减,地方政府相应的税费收入大幅减少,同时土地市场保持明显下滑的趋势,使得地方政府的资金压力持续增加。从我们了解到的地方政府的情况,整体资金压力偏大为主,投资保障房的资金得到保障的难度还是相当大。
预计下半年开始基本面将真正调整,地产调控政策再次大幅加严的可能性较低,所以从1年左右的中期看板块投资机会将转变为趋势性投资机会,价值型的投资者可以考虑战略建仓的机会,选股策略上重点推荐高周转、业绩保障性强的行业龙头公司。高周转行业龙头重点推荐排序是保利、首开、万科、金融街、荣盛发展、金地、中南建设。兑现预期能力强的地产+X 公司,重点推荐排序是新湖中宝(地产+金融+矿产)、中国宝安(3+X(新能源)代表)、建发股份(地产+传统业务(供应链)代表)、华业地产(地矿股代表)。