今年广州楼市何去何从？五一或见分晓

dalilandy

　　3月26日
　　广州
　　“穗七条”根据国土资源部的34号文，结合本地情况制定七大措施，其中包括建立“勾地”制度，根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。
　　成效：广州土地依然“招拍挂”，并在2010年诞生多个新地王。
　　4月17日
　　国务院及相关部委
　　被称为“新国十条”，规定二套房首付不低于50%，利率不低于1.1倍；对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放第三套及以上住房贷款；需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明方能申请贷款。
　　成效：被誉为“史上最严厉政策”，但仍未有效抑制房价上涨。
　　4月19日
　　住建部
　　要求商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更名；未取得预售许可的商品房项目，房企不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
　　成效：重申以往政策而已，对开发商也起到一定的警戒效果。
　　5月21日
　　广州
　　“穗24条”主要是重申“新国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查，明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等。
　　成效：广州房价依然在上涨通道横行。
　　9月29日
　　中央五部委
　　被业内称为“二次调控”，重申“新国十条”政策，并把首套房首付比例提高至30%，三套房及以上房贷暂停。值得关注的是，二次调控首次明确要求“限购”及加快推进“房产税”试点改革。
　　成效：再次表明了中央对楼市调控的决心。
　　10月15日
　　广州
　　二次调控广州细则，包括户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房、二套房贷首付不低于5成、三套房及以上房贷全面停贷、住房公积金同步实行差别化信贷政策等4大措施。
　　成效：导致2010年末广州楼市出现成交量大跌，房价也有所下调。
　　11月1日
　　银监会
　　首套房贷利率7折优惠取消，同时利率优惠最低下浮15%，房贷政策全面收紧。
　　成效：首次置业者包袱加重。
　　预测3
　　成交量
　　买家望房却步 同比或缩减两三成
　　在一系列新政重击下，广州楼市的成交量走势如何？记者在采访过程中，不少业内专家表示，第三轮房产调控刚刚开始，在新政持续打压下，潜在购房者将会“望房却步”，今年广州的房地产市场成交量与春节前相比，将会有明显的缩量。更有业内专家预计，今年上半年调整必成主流，一、二手楼市成交量将比去年同期缩减2～3成。
　　新政后成交有缩量迹象
　　广州的一手房成交量已有缩量的迹象。据搜房数据监控中心统计，2月7日～13日，广州十区二县市共网签738套住宅，环比上上周（1月31日～2月6日）大涨111.46%，签约面积达89893平方米，环比大涨105.55%，平均每套签约面积为121.81平方米。
　　业内人士分析认为，由于1月31日～2月6日正值春节放假期间，成交量非常有限，而上周全市住宅700多套的成交量与之相比虽有明显涨幅，但与春节前一周（1月24日～1月30日）相比，周成交套数则大跌了65.72%，成交面积也大跌65.54%。
　　另据了解，1月26日国务院发布最新的楼市调控政策，俗称“新国八条”。政策发布以来的这两周，又适逢春节假期，全市成交套数和面积大幅下跌，套数均未超过千套，两周成交量相加仅1087套，仅为1月最低一周（1792套）的60.66%。
　　成交量或缩减两三成
　　周峰认为，2011年广州楼市大致会沿着以下的方向前行：第一、二季度肯定会再出台相关政策，继续围绕收紧信贷规模等方面“做文章”，故上半年的调整必成主流，一、二手楼市成交量将同比缩减2～3成。第三季度，部分资金压力较大的开发商会率先采取降价促销的手段抢闸十一。第四季度是传统的楼市旺季，开发商在今年应该很难于10月底前顺利完成年度销售任务，故还会继续推出部分笋货单位来吸引准客户，但一手的成交量仍会比去年同期缩减至少两成。
　　二手市场方面，周峰认为，2008～2009年的次新房陆续取得房产证后，今年至少有2万套新房源分批流入二手市场，在增加供应量的同时，也将使自住客或投资客的选择更加丰富，故整个下半年的成交量将与去年同期大致持平。
　　合富置业首席分析师龙斌认为，在一系列政策重击下，今年一、二手房成交量将会缩量，但缩量幅度不会太大。据他分析，一方面是因为新增供应会有明显的增加，另一方面，政策仍处于限购前夕，有些买家会抓紧时间购房。此外，刚性需求依然比较大，还有通胀因素也会促使部分人考虑买房长期持有。
　　地产经济学家邓浩志则认为，节后成交量会比节日期间有所回升，但应该会低于去年同期，楼价整体还是趋于稳定，主要原因还是来自于新国八条所带来的市场观望气氛，“市场估计将维持"量跌价稳"的局面2个月左右，才会有进一步的变化。”
　　信息时报记者 徐凤
　　记者观察
　　楼市博弈游戏　永远都不会停止
　　新年的话题，永远绕不开楼价、购房。都说今年楼市受政策影响非常大，这可能只是大多数购房者的愿望。但事实真的如此吗？
　　很多人摆出数据来证明广州楼市“冷”下来了今年春节黄金周，广州市一手住宅网签量仅47套，平均一天成交仅8套。但事实上，春节假期本来就是楼市淡季，看看成交火爆的2010年，其农历新年期间，广州市一手住宅网签量也仅有34套，日均成交不足5套。
　　广州楼市并不“冷”。农历大年初三，记者前往花都某楼盘，一个小时之内，至少看到10多台看楼客；而大年初四不少楼盘刚刚启市，就迎来多台看楼客。在荔湾区某高端盘，记者几个月前曾去该楼盘了解情况，大堂里冷冷清清；而今年春节刚启市，其销售大厅门外面居然停放了5部车，销售大厅也有好几台看楼客在等着看板房。可以说，今年春节广州的看楼人气还是比较可观的。
　　可惜的是，旁观者多了，买楼者却仍不多。仔细研究一下有成交的区域和楼盘，就不难发现：有实实在在的优惠，就有实实在在的成交。春节期间有成交的楼盘主要集中在郊区，记者发现，在这些成交量多的楼盘中，其价格都有一定的让步。比如番禺某品牌楼盘，春节期间推出近20套特价单位，而这个价格要比春节前低了1000～1500元/平方米，自然就吸引了不少刚性需求买家。
　　“只要价格稍微松动，成交基本不成问题。”这句话放在二手市场也如此。节后记者走访多家中介，得出的情况是，目前不少业主都不肯放盘出来卖，即使有放盘，也不愿松价。目前买卖双方都处在博弈阶段，其实只要业主稍微肯放低身价，就一定会有成交。
　　现在整个房地产市场都处在一种紧张的状态中：刚性需求者紧张地四处踩盘，开发商、小业主们紧张地关注广州细则的出台，中介同样紧张地不停打电话给小业主或是意向买家。目前这样的状态，似乎谁都不愿意往前多走一步。虽然政策细则落地的脚步声越来越近，但这轮政策落定后，各方人士会否又开始担心下一轮政策的来临呢？继续紧张、继续观望、继续博弈……这个游戏似乎永远都不会缺少主角，永远都不会停止。信息时报记者 张金娜
　　
(责任编辑：王霄)
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