陈宝存：调控规律—先涨房租后涨房价

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陈宝存：调控规律—先涨房租后涨房价
    按05、08年调控周期率，楼市调控的三板斧，最终都因为压制下的调控手段，最先压抑的首先是土地上市量。本次调控算的上程咬金力度最大的三板斧，挥舞之下的房企应对之策应该是“暂避锋芒，掉头向下”。
    但是，我们回头看土地供应情况：
    《北京商报》消息：继2009年、2010年连续两年投入千亿元用于土地储备后，北京今年将再投1000亿元用于政府主导的土地一级开发，以保障楼市调控的有效储备及有序供应。近日召开的北京市国土资源局2011年工作会议明确提出，今年将力争完成50个重点村中涉及项目、首钢新兴产业基地的储备开发投资，同时拓宽融资渠道，加强对土地储备资金使用的监管。
    我们不妨回忆一下去年唐家岭村拆迁的消息：2010年三月新闻，“唐家岭地区的旧村腾退工作将在5月启动，12月底前完成。腾退改造将按照“宅基地腾退置换、农民就近上楼、适度预留产业用地、积极发展集体经济”的改造原则进行彻底改造，目前已成立唐家岭地区改造工作指挥部及9个专项小组。
    据介绍，腾退期间，将由村民自行寻找周转房，政府提供周转费用。而高峰期，唐家岭聚集人口大约25万。村民自行寻找周转房，蚁族也被挤出，也要自行寻找周转房。
    全部启动50个重点村的改造，挤出的蚁居究竟有多少，没有数据支持，但是，50个城中村的过渡用房对于各个区域租赁市场来说都是灾难性的。可租房源的大幅减少与回迁安置户过渡期达两年或两年以上，北京租价想回落都很困难。

    纵观全国市场，只要是大规模拆迁改造的城市，都普遍存在租价上扬的局面。
    广州的城中村改造，从2009年底开始就开展得如火如荼，而村中租房客的大规模搬迁，也就随之涌现。在众多迁徙者的推动下，广州全市范围的二手房租金水平也开始水涨船高，从09年下半年开始，已经多年没有变化的房屋租金，呈快速上涨势头。
    2008年2月底，昆明启动城中村改造。一开始，城中村上百万外来房客可能普遍没有预料到后来房子难找、房租上涨。2009年上半年开始，昆明到处报告房租上涨，很多城中村停止出租房子，准备接受拆迁改造，暂时不拆的村子房租明显上涨，有的上涨了一倍。
    西安市共有城中村326个，至2011年将基本完成二环内72个城中村的改造。如此大规模的改造拆迁，会对百万租房户的生存状态产生什么样的影响？2009年8月6日，在雁塔区后村，正在陆续搬离这里的租住户和他们的家当使得村子看起来异常拥挤。
    近年来，伴随着一批批城中村改造项目的启动，西安市逐年减少的城中村的房租和普通社区的房租，一涨再涨，使得原本可供数百万流动人口租住的房源越来越少。租房难，房租贵，已成为当下弱势群体面临的普遍难题。
    早已经在全国广泛发生的事，到了一线城市的改造高潮期，致使一线城市房租的飙涨。而目前的限购限贷政策，目的是挤出外地投资者还能理解，但是伤及刚性需求于改善型需求，那么市场租赁的房源从何而来？
    这就直接造成了租赁市场短期内出现问题，北京租房将越来越难。租价，也将涨的更快。当然这不仅仅是调控的失误，而加大土地供应，城中村拆迁必然成为土地供应的重点，只是，拆迁安置标准提高助涨土地价格的同时，为了加大土地供应，采取的一股脑拆迁对策，第一短期内的土地上市上不去，上去了又影响到了租赁市场。又是一种悖论。
    我们的保障房大建计划也是运动式的。那么我们把保障房定位为棚户区改造和城中村、旧城改造，实际与普通租房人群无关。城中村村民回迁可能有几套房，这是所谓1000万套保障房的主体部分，但是，这不过是加大了市场租赁的努力。然而这也不是一朝一夕的事。
    2011年的1000万套保障房，最终直面市场的公租房究竟会有多少？还是不得而知。如果有七成是回迁安置部分的，面向外来人口与本地户籍人口没有住房的人群，大概300万套而已。而2011年的1000万套只是计划数字，如果按照目前的拆迁腾退土地的经验，今年的公租房计划在土地供应完成、开工建设的过程中，恐怕真正达到上市条件，三五年到七八年不是不可能的。
    这也就是我认为的，实际限购限贷政策本身是对楼市的真实情况没有准确的把握。完全是基于错误的数据错误的观念导致的施政错误。全面考虑市场问题需要的是准确的数据支持，但是高层关注的所谓空置房，却是市场租赁完善的主要原因。为什么我们的市场租赁价格很低？完全是市场上有大量改善性人群改善住房之后腾空出来的老房在支撑。北京流动人口的700万，有大量租赁房源才是合理的。而所谓的空置房，更多的是管网配套不好的城近郊暂时不适合居住的原因。但是，为子女求学与自身工作方便，还暂居在城市中心。
    政策的初衷完全是不顾市场真实情况的考虑。这也造成了03年开始的压制思路的调控被市场规律严重报复的主因。
    2011年租赁市场压力极大，而暂避锋芒掉头向下对于一线和二线重点城市来说，土地供应局面也必将重演05、06与08年的状况。对于土地市场来说，一线城市的上市量必将下降。这是房企的唯一应对策略。也注定影响到商品房明后两年的上市量。而销售状况极好的2009、2010年，消化掉的存量房，如果没有很好的补充，也必将重演07年、09年、10年的抢夺土地局面。那么我们凭什么降低房价？