陈真诚：房产税涉嫌保护既得利益1月21-23日或加息

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陈真诚：房产税涉嫌保护既得利益1月21-23日或加息
文/陈真诚

[导读：去年底今年初以来，就呈现出全方位围剿房价的态势。预期本周末即1月21-23日左右可能进行新年的第一次加息。再则，土地使用权到期后可能无偿收回所存在的不确定性，将对购房者的积极性无疑将形成巨大的打击。而且，只要上海、重庆开始试征房产税，长期来看必将对房价预期形成强力打击，近期来看必将对购房者或持房者的心态产生相当的影响，对未来房价升值、投资回报丰厚的预期形成强力打击……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

房价持续上涨迫使政府下决心继续加码调控
国家统计局数据显示，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是全国房价连续第4个月出现环比上涨。这也说明，目前房价坚挺的态势依旧，中央政府去年启动的“史上最严”房地产调控依然见效不明显。这种房地产形势，再次绷紧了全国人民的神经，也迫使政府不得不下决心继续加码房地产调控。于是，去年底今年初以来，就呈现出全方位围剿房价的态势。
去年12月26日，温Jiabao总理公开表示，一定要使房价能够保持在一个合理水平，要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。接着，去年12月27日，李克强副总理也强调，要坚持房地产市场调控不动摇。12月29日，住建部再次明确，2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控。
进入新年后，国务院立即表态，将坚定不移地搞好房地产市场调控。1月18日上午，温Jiabao总理主持召开国务院第五次全体会议。温Jiabao在部署一季度工作时强调，坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，落实好差别化信贷、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；加强房地产市场监测和市场行为管理，严厉查处各类违法违规行为。

新一轮调控去年12月就已开始
近期，包括人民日报、新华社以及中央电视台等中央媒体纷纷表示，房地产市场调控将常态化。事实上，新一轮房地产调控的系列举措已经在紧锣密鼓地筹备中。甚至，本文作者陈真诚撰文指出，国土资源部去年12月19日发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，就已经拉开了新一轮房地产调控的序幕，表明国家对房地产市场的调控决心。本文作者陈真诚当时的这一预测，已得到来自国土资源部系统的验证。
1月17日，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布报告称，随国土资源部于去年12月发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，全国房地产新一轮调控序幕已正式拉开。一系列市场态势表明，调控政策需进一步收紧，而且只可进尺，不可退寸。
相比土地调控，货币政策从紧，金融调控不断发力，则更意味着房地产调控来势汹涌。

1月21-23日左右或加息
去年底，中央经济工作会议定调货币政策转向稳健。在今年初的央行工作会议上，提出要“保持合理的社会融资规模”，稳定物价更置于今年四大任务之首，管控流动性作为落实稳健货币政策的重要措施。1月18日召开的国务院全体会议再次强调“保持合理的社会融资规模和节奏”，这意味着一季度货币政策的调控监测范围，将扩大至基础货币、银行信贷及其他融资领域。
今年央行将打出调控组合拳，以控制流动性。为回收流动性和释放政府打击通货膨胀的意志，央行1月14日晚间宣布，从1月20日起，上调存款准备金率0.5个百分点。这是继去年6次上调存款准备金率以来第7次上调。事实上，从去年10月20日的第一次加息，到这次年内首次上调存款准备金率，在短短三个月时间里，央行先后四次上调存款准备金率、两次上调存贷款基准利率。可以说，当前，无论是存款准备金率还是利率，都已进入到了一个上调周期。而且，央行已明确表示，将尝试一种新型调控工具，即对不同银行实施准备金率差别上调的动态调整制度。由于各种因素导致物价上涨压力、通货膨胀上行的风险依然较大，央行还将继续上调存款准备金率，并继续加息。本文作者陈真诚认为，基于相关因素分析和诸多迹象而言，预期本周末即1月21-23日左右可能进行新年的第一次加息。如果在1月21-23日左右不加息，再过约一个星期就要过春节了，则可能要等到3月份甚至两会后才会加息了。这是因为，在春节期间或其前后，是不适合加息的。如果在春节期间或前后加息，全中国各地个机构、部门、单位到处放假，不利于及时采取对应措施，应对国际热钱可能冲着加息所带来的套利机会而采取相关反应或行为。
在执行方面，1月17日，银监会2011年工作会议指出，今年要严密防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险，要“三查”贷款，严控地方融资平台贷款增量风险，实施差别化房贷政策，严控房地产领域风险，规范银信合作，坚决守住风险底线。
新年伊始，在一些地区，多家银行已经开始收缩信贷投放，暂停了贷款发放。甚至，就连一直被称为优质业务的房地产开发贷款也都已收紧，贷款利率较基准利率已上浮10%-30%。而且，在南京、广东、上海、北京、长沙等地区已频频吹起“首套房贷利率优惠收紧”之风。有多家国有大型银行总行正在酝酿取消首套房贷利率优惠，甚至已有中行等银行宣布了取消首套房贷利率8.5折的优惠，恢复执行最新的基准利率。
相比于这些常规化调控手段而言，最近，有两种围剿房价的另类武器也浮出水面，也许是无意或有意而出，也许其动机原本并非冲着房价调控而来，但其结果无疑将对房价或房价预期形成强大的杀伤力。

土地或无偿收回或极大地影响市场心态
1月14日，《第一财经日报》发表《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》文章称，在2011年上海土地交易市场首拍土地的“预申请须知”中，首次出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定，而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。这一消息立即掀起了轩然大波。
尽管有人质疑土地使用期满后无偿回收涉嫌违反《物权法》，媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“消灭安全感”、“与民争利”，尽管上海市规划和国土资源管理局1月17日对此作出解释试图澄清，但那种说不明道不白的解释的结果依然是澄而不清，并没能消除公众对土地使用期满后是否会回收的疑惑和市场因之而起的恐惧。
在中国现行土地制度下，房地产市场对政策具有强大的依赖性，土地市场存在着诸多模糊不清，而且到谜底揭晓一般还有几十年，谁也难定论将来到底会是怎样，但土地使用权到期后可能无偿收回所存在的不确定性，将对购房者的积极性无疑将形成巨大的打击，极可能导致房价、地价大幅降价。本文作者陈真诚认为，这是因为，正是其目前无法弄明白的未来结局，将可能极大地影响到市场心态即购房者或持房者的心态，以及公众对未来房价升值、投资回报丰厚的预期，而购房者或持房者的心态和对未来房价升值、投资回报丰厚的预期正是导致近年来投资投机者大量买房、持房、炒房及房价、地价多年来快速上涨、预期不断攀升的最重要原因之一。

开征房产税或导致房价下跌
面对房价不断上涨、调控屡不见效的窘况，此前的物业税如今的房产税，被大家看成是房地产调控的利器，很多人寄希望于开征房产税来迫使房价下降，政府也显露出了通过开征房产税来抑制房价上涨的意愿。最近，虽然官方至今没有发布房产税的征收办法，但“开征房产税”成为不少地方“两会”上的热门话题。
继去年政府多次表示要加快研究、推进房地产税改革之后，房产税暂行条例修改已紧锣密鼓地进行着。1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中提到将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。舆论认为，这一修改可看作是为房产税改革作法理依据的铺垫，可以提升房产税的立法基点，方便人大通过，为整个税改做准备，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。
在房产税试点开征实际方面，据悉财政部已经原则上同意了上海、重庆两个城市试点房产税的方案，而且北京、深圳等地也可能将加入首批试点城市行列。
1月9日，重庆市市长黄奇帆提出，“十二五”期间，重庆将开征高档商品房房产税。据悉，重庆房产税改革主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量房和增量房均包括在征收之列。计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制。
之后，1月16日，上海市市长韩正表示，今年上海将按照国家部署，做好房产税改革试点准备工作。18日，韩正在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告补充发言时透露，上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收”
可以说，虽然无论中央政府或是上海、重庆两地政府并未公布房产税征收的具体方案，尽管上海、重庆两地政府所透露的信息和市场所流传的方案，其结果可能只是很少数的房屋被实际征收房产税，尤其重庆只针对难有标准鉴定的高端住宅征收、上海只针对增量房征收而存量房征收涉嫌有违公平税负原则，甚至涉嫌保护既得利益群体、保护已经入市的投资性购房者和投机性炒房者，但本文作者陈真诚认为，毫无疑问的是，只要上海、重庆开始试征房产税，就意味着迟早要在全国范围内开征房产税，而且方案会越来越完善，长期来看必将对房价预期形成强力打击，近期来看必将对购房者或持房者的心态产生相当的影响，对未来房价升值、投资回报丰厚的预期形成强力打击，而一旦购房者或持房者的心态发生改变，房价升值、投资回报丰厚的预期受到强力打击，或将导致房价开始下跌，尽管目前有通货膨胀对房价形成暂时性的支撑。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话13808420007，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至622000544@qq.com。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、房地产投资等投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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