开发商“垫”出创纪录房价涨幅？

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每经记者杨羚强发自上海
中国人民银行上海总部的最新数据显示，上海去年下半年个人住房贷款仅增加34.9亿元。中国房地产信息集团（以下简称中房信）和21世纪不动产两大房地产研究机构联合提供的数据显示，去年下半年上海成交的一手和二手住宅的总金额超过2500亿元。据测算，上述个人房贷仅占到上海下半年全部商品房成交金额的1.4%，也就是说接近99%的购房款不是来自银行个贷。
不过，21世纪区域不动产分析师黄河韬告诉《每日经济新闻》记者，以21世纪不动产去年下半年每月成交的情况看，至少有55%~60%的购房者需要贷款才能买房。尤其是9月~12月的4个月间，贷款购房比例还有所上升。
“数据会不会有错？”针对机构和人民银行上海总部数据的悬殊差异，中房信分析师薛建雄第一时间质疑数据的可靠性。但《每日经济新闻》记者此前向上海银监局求证，了解到上海去年下半年新增个人住房贷款确实只有35亿元左右。
假若没有银行住房贷款的参与，上海去年商品住宅均价的涨幅为何能创造历史新高？这背后是哪些资金在推动？《每日经济新闻》记者就此开始了调查。
银行贷款确实“难办”
“会不会是因为还贷的金额较高，冲减了部分新增贷款，所以导致去年下半年新增贷款金额比较低？”薛建雄还是觉得，去年下半年的新增贷款不应该那么少。
不过，一些从事房地产贷款业务的人士告诉《每日经济新闻》记者，去年下半年的确比以往更难成功申请到房贷。
此前，上海多家房地产中介公司代办二手房贷款业务的部门负责人向《每日经济新闻》记者透露，去年10月份以后，上海各家银行审批二手房贷款放慢，尤其是11月份以后申请的部分贷款，要等到今年年初才有可能办下来。
信义房产分析师朱平平表示，大约有三成购房者能成功获得贷款，并且所得的贷款仅占房价的五成。
易贷中国联合创始人陈顺爱表示，去年下半年，一方面银行加强了对二套及以上房贷的限制，另一方面，银行贷款审批也整体放慢，尤其是年底很多银行都暂停了房贷的发放，并延长至今年的1月份，这可能也是去年下半年上海新增房贷不多的一个原因。
除商业贷款外，通过申请公积金贷款买房的人也在减少。上海市住房公积金管理中心的统计数据显示，去年第三季度上海发放的公积金贷款金额为48.86亿元，同比大幅下降74.56%。
或靠开发商垫资
中房信的统计数据显示，2010年上海市各环线商品住宅成交均价，内环内、内中环、中外环、外郊环、郊环外的环比涨幅分别高达36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，在2007年和2009年，同类数据仅分别是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。
在房贷很难获得的情况下，上海房价为什么还会出现如此大幅度的上涨？
一些房地产业内人士告诉《每日经济新闻》记者，这很大程度上是靠开发商提供的分期付款实现。
新城御景的销售人员昨日（1月13日）介绍，只要首付三成，然后在6个月内付清全部房款，购房者就可以在6个月内零利率分期付款。即将开盘的中科大学城第五期营销总监王士章也表示，只要付一半以上的首付，并按照8%的年利率支付利息，开发商可以允许部分豪宅买家延迟两个月付款。
王士章介绍，由于银行对二套房贷的严格限制，类似的分期付款做法，在上海的高总价豪宅项目中普遍存在。
《每日经济新闻》记者通过Wind查询发现，上实发展[7.78 -5.47%]、珠江地产的应收账款余额呈现明显上升。由于截稿时，各大公司还未公布2010年的年报，所以开发商去年下半年实际为购房者垫资的金额和普遍性目前还不得而知。
但知情人士透露，开发商为购房者垫付的金额应该不少。一些豪宅开发商甚至因为购房者一直未能付清所有欠款，而影响到了资金的周转。
中小企业贷款或成购房资金主力
不过，开发商的垫款政策，只是为购房者延长了付款时间，并不能解决购房资金问题。大部分人买房还是要自己想办法筹资。
一些开发商透露，上海的豪宅项目中，有不少是企业的股东购买。他们一般采用的做法是以企业名义向银行申请贷款买房，然后再从企业中抽取资金用于还贷。
在去年的11月、12月，上海的中小企业贷款的确变得活跃。2010年，上海市中外资银行投放的大、中小型企业人民币贷款分别增加了1188.4亿元、1250.1亿元和915.4亿元。
陈顺爱介绍，中、小企业贷款在申请审批时非常严格，银行的信贷人员甚至会打电话询问贷款申请表中的设备购买的供应商，询问是否存在这样一笔交易。但是在贷款发放后，上述贷款资金监管就变得很难，有一部分购房者有可能会挪用中小企业贷款买房。
不过，上海誉萃投资顾问有限公司贷款专员吴涛认为，中小企业贷款的融资成本高，其中利率高的甚至达到10%以上，贷款周期又短，愿意采用这种方式贷款的中小企业主应该不多。
除上述方式外，也有业内分析人士认为，购房者可能会通过民间融资的办法，筹集到足够的资金买房。