转型商业地产 房企或为低价谋地

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杨羚强
2011年1月8日，上海宝山万达广场举行了隆重的营销中心启幕典礼仪式。算上宝山万达广场，万达在上海的商业广场数量已经达到4个。在房地产行业连续调控的大背景下，商场出租及经营收入，可以帮助万达度过行业困难时期。
事实上，自去年3月起，龙湖、金地和万科等开发商纷纷转型商业地产。但是在转型一年后，转型商业地产的开发商却纷纷表示，眼下商业地产项目能够提供的租金收入微乎其微，要靠持有商业地产获得稳定租金收入，还要等待更久的时间。那么，开发商为什么仍要选择转型商业地产，它的战略意义是什么？
微薄租金难自给自足
在今年1月11日的同策房产趋势论坛暨地产先锋主题沙龙上，同策咨询中心总监黄威曾比较过内地开发商和香港开发商的收入结构，发现香港的五大开发商——长江实业[137.00 1.86%]、新世界[11.24 -3.02%]中国、新鸿基、恒隆地产[35.60 -0.97%]和恒基兆业来自商业地产的收入占全部收入的35%以上，新鸿基的商业地产收入甚至达到集团总收入的近50%。而在内地，能够达到这个水平的只有万达和SOHO中国[6.23 -2.35%]等少数房地产商。
《每日经济新闻》记者曾询问绿城集团的一位高层，“绿城为何不像万科、金地那样转型商业地产，借商业地产的现金流养高端住宅。”上述高层的回答很简单：做商业地产需要长时间的积累，一两年很难为住宅提供现金流。
万科上海公司首席开发经理叶挺向记者介绍说，在过去一年，万科上海商业地产部分的收入约占整个万科上海经营收入的10%~20%，其中来自商业地产租赁的收入微乎其微，仅占极小比例，但万科用于出租的商业地产面积实际超过了其开发的商业地产面积的50%。
从2008年开始专力发展商业地产，并完成百货、影院、娱乐场等全套产业链的世茂股份[13.68 -10.00%]持有的商业地产项目超过总开发面积的30%以上，但世茂股份首席财务官陈汝侠表示，目前商业地产的租金收入仅占到世茂股份总营业收入的5%。
第一太平[6.92 -1.14%]戴维斯上海物业顾问有限公司的研究报告指出，上海的写字楼租金回报仅为5.5%~6%，零售物业则为6%~7%。显然，按照目前的租金回报率，持有商业地产所获得的现金流太少。
零售成为主攻方向
中原地产集团研究中心商办楼宇的研究经理季峰说，与香港房地产公司主要通过持有商业地产获得稳定的租金收入不同，内地开发商要快速回收现金流，只能通过物业的拆卖零售，这样不仅能给房企最快速度地提供现金流，也能提供更高的溢价销售利润。
此前，有消息称李嘉诚旗下的长江实业(集团)有限公司(以下简称长江实业)正筹备分拆旗下内地出租物业，以人民币计价的地产信托基金(REITs)方式在港交所以IPO形式上市。若该REITs成功发行，有望成为首宗在香港上市的人民币IPO。
上述消息为内地开发商通过商业地产开发迅速获得现金流提供了另一途径——将物业打包后整体上市，通过资本市场的溢价获取房地产开发的利润。但是季峰认为，这一模式并不适用于内地的开发商，因为大多数内地房企不可能像长江实业那样在海外发行REITs。
显然，大量开发商业地产并出售，是现阶段商业地产开发的最理想模式。
实际上，近期商办楼市场已经吹起一股成交热潮。万科开发的中粮·万科VMO在新年后的一周内全部售完。受到鼓励的万科上海公司，今年有意把来自于商业地产销售收入的比例由原来的10%~20%，提高到25%。
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天分析，“随着限购、限贷及加息陆续展开，未来一段时间内通过投资住宅来抵御通胀将面临巨大的楼市政策风险，而商办市场由于投资门槛较高、商住价格倒挂明显等原因，有较大的保值和增值空间。
低价地诱惑开发商转型
可以说，转型商业地产不仅仅可以降低开发商的市场风险，还可以令开发商获取价格相对低廉的开发用地。
中国指数研究院的研究数据显示，上海商办用地去年的楼面均价为7733元/平方米，平均溢价仅为11.12%，而剔除保障房用地，上海商品住宅用地全年楼面均价为8379元/平方米。由于土地稀缺，住宅用地价格一直在向上走。
在这样的大背景下，商业、住宅综合用地显然成为开发商的主要争夺对象。
实际上，目前附属于住宅开发商的商业地产开发部门，更多的是在消化此前留存下来的大量商用地资源。
万科上海公司首席开发经理叶挺承认，万科上海公司的商业开发团队，目前更多的是消化万科现有土地中的商业部分用地。事实上，中粮·万科VMO的前身就是万科翡翠别墅的商业配套地块。
负责代理中粮·万科VMO的上海全斯美德物业顾问有限公司总经理端恒说，住宅开发商向商业地产转型，缺少的是传统终端客户资源，没有办法了解客户的需要。所以，住宅开发商只能求助于相关的商业地产服务公司，让他们帮忙招商，甚至开发。显然，这进一步降低了住宅开发商持有商业地产的意愿。