陈真诚：新一轮房地产调控已经开始

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陈真诚：新一轮房地产调控已经开始
文/陈真诚

[导读：新一轮升级版房地产调控已经开始，2011年房地产调控继续升级已成定局……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

由于目前通货膨胀加剧、负利率进一步拉大、流动性过剩、央行没有加息等因素的影响，与调控政策形成了对冲，使得房地产调控的效果不明显。最近，在一些地区，由于具备对抗通货膨胀的豪宅热销，正带动一些在售普通住宅跟风涨价，居房价预期又在继续上升，高不下的房价还存在着在一定时期内继续上涨或至少继续坚挺的可能……
央行发布的第4季度调查也显示，居民对物价满意度为1999年4季度以来最低、未来物价上涨预期加剧，七成居民认为房价过高、上涨预期再增强，居民储蓄向投资转移……
在目前现实宏观经济背景下，由于通货膨胀、负利率、流动性过剩等还在继续推高房价预期和房地产投资回报预期，房价预期又在继续上升，因此，11月以来，全国地王再次频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。11月份，全国10个主要城市整体平均的溢价水平呈现高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，广州以80%为最高。12月份，临近年末，土地市场大战愈演愈烈，开发商拿地热情高涨，全国多个城市再次出现了“地王”争夺。如在广西南宁市，在2010年度最后一场土地拍卖会上，3宗曾经流拍的土地共拍出21.4亿元的总价。在深圳，也诞生了年内“最贵地块”，总价达29.63亿元，楼面地价8582元／平方米。在武汉，一宗地块拍出了8754.6元／平方米的楼面地价，再创新高，刷新了纪录。在广州，12月16日举行的土地拍卖会上，保利地产以24亿元拿下了一块总价86亿元的“巨无霸”地块，折合楼面地价为19632元/平方米，刷新了广州单价地王纪录，诞生了新的地王……
可以说，如果政府不及时采取调控措施，地价反弹成为趋势，则可能会导致在全国继续出现新的“地王”。随着地价再度走高，房价或房价预期很可能将随之被推高，并可能由此带来房价的再度飙升，在广州已经显露出这种痕迹。
这种宏观经济形势，尤其房地产市场形势，使得中央政府有进一步加码房地产调控的必要。
事实也说明，新一轮升级版房地产调控已经开始，2011年房地产调控继续升级已成定局。
首先，2010年12月19日晚，国土资源部发出《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）。通知指出，在多种因素作用下，当前国内房地产市场健康运行面临复杂局面，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。通知要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。这是中央政府在2010年中央经济工作会议后出台的第一个针对房地产市场的政策通知，本文作者陈真诚分析认为，可看作是房地产调控进一步加码的信号。另外，国土资源部还叫停了容积率小于1的土地出让，说明国土资源部正采取更严厉措施，以规范土地市场。
此前的12月16日上午，国家土地总督察徐绍史在北京约谈违法用地较为严重的5市(州)、7县(市、区)政府主要负责人。被约谈的5个市(州)分别为陕西省渭南市、山西省运城市、黑龙江省佳木斯市、云南省红河哈尼族彝族自治州、湖北省襄阳市，7个县(市、区)分别为黑龙江省铁力市、广西壮族自治区防城港市港口区、山西省大同县、黑龙江省牡丹江市阳明区、辽宁省灯塔市、浙江省上虞市、辽宁省庄河市。接着，12月16日下午，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部联合通报了2009年度全国土地卫片执法检查情况，这意味着三部门全国土地管理“问责”正式启动。只是，在首批被约谈的12个土地违法县市中，无论是今年国土部挂牌督办的案件所涉及的内蒙古鄂尔多斯、辽宁沈阳等城市，还是此前被媒体曝光的1457宗囤地黑名单中数量占据前几位的广东、重庆、江苏等省市，一些囤地大户、挂牌督办案件所在城市无一上榜。面对舆论对约谈问责中囤地大户缺席的质疑，国土部执法监察局局长李建勤解释称，约谈问责不会走过场，会把问责细节落到实处，对土地违法严重地区进行严厉处罚。第一批约谈的城市主要是违法占用耕地、未批先用比较严重的。本文作者陈真诚分析认为，这意味着，其后还将有第二批甚至更多批被约谈的城市或被问责的地方政府。
国土资源部最近的系列动作说明，尽管政府在打击囤地方面成果不大，但土地市场调控已经开始加码。
其次，2010年的中央经济工作会议指出，明年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。之前，央行多位副行长均表示，央行将进一步提高政策针对性和灵活性，继续灵活运用存款准备金、利率等传统的货币政策工具，引导货币信贷稳步向常态回归，意味着2011年的货币、信贷投放都将有一定规模的下降。有消息称，为贯彻执行中央经济工作会议精神，为控制信贷规模，银监部门已通知商业银行，明年国内新增信贷规模或在2010年的基础上缩减一成，并要求商业银行在月底之前暂停发放12月份人民币固定资产贷款。这些说明，货币政策的“稳健”之道已经开始，金融调控已经开始进一步收紧。
第三，在2010年的中央经济工作会议召开之前，12月3日召开的**中央政治局会议指出，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。之前11月30日，胡Jintao在**中央召开的党外人士座谈会上指出，明年要更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。无疑，这两次会议，向房地产市场释放出中央政府坚决调控房地产的意愿进一步明确、调控房价的决心进一步刚性化等重要信号，意味着2011年房地产调控将进一步升级。在2011年，除继续强化执行已经出台的调控政策外，预期决策层还可能有针对性地出台相关经济性、法律性和行政性调控手段，采取如开征房产税及加大限购限贷力度、扩大限购地区、延长限购时间等强化地方政府落实执行调控政策这些“点杀”措施来进一步升级房地产调控。
第四，历史经验告诉我们，虽然2010年的中央经济工作会议中央经济工作会议的决议公报中没有具体提到有关房地产调控的内容，但并不意味着房地产调控会松动，并不意味着政府不会不继续加码房地产调控。如2009年的中央经济工作会议也几乎没太多内容提到房地产，但接着于去年12月份宣布重启房地产调控。再有，今年“两会”的公开消息中也没多少内容提及房地产调控，但4月中旬出台了“新国十条”这一号称“史上最严”调控政策。诸多迹象显示，更严厉的房地产调控政策正在酝酿，甚至有的可能已经准备就绪，随时可能出台的新的调控举措。
第五，近两年大量增发货币、大规模增信贷造成流动性泛滥，以及持久的负利率、现实性的通货膨胀，与“史上最严”调控政策形成了对冲，使房价调控制效果不明显。2010年的中央经济工作会议指出明年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，强调明年要更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，意味着打击通货膨胀将成为2011年宏观调控的重点工作。事实上，中央政府已经开始采取措施打击通货膨胀，对房地产市场预期已经产生了一定的调控效果。如果政府加力打击通货膨胀，就等于以宏观调控手段助力房地产专项调控。
第六，2010年的中央经济工作会议指出，明年要实施稳健的货币政策。货币政策正式转向，实为由极度宽松转向为收紧，意味着央行将采取数量性和价格性工具等针对性措施以有效打击通货膨胀，说明央行将灵活运用加息、上调存款准备金率、减少货币投放、汇率、公开市场操作和信贷等金融调控工具进行综合调控。事实上，目前，货币政策已经收紧。本文作者陈真诚分析认为，2011年，在2010年已经6次上调存款准备金率、1次加息的基础上，继续加息、上调存款准备金率，收紧货币政策，减少信贷投放，强化金融调控，对于资金密集型的房地产市场来说，其所受影响将不可小视，意味着房地产调控将进一步加码，都将对房地产市场产生不小的影响。
第七，诸多迹象显示，政府很可能祭出开征房产税这一调控政策，以强化房价调控，同时也推进财税体制改革。
国际货币基金组织(IMF) 在其网站上公布的工作报告显示，其研究人员称，中国要想抑制主要城市飙升的房价，就需要提高实际利率并全面征收房产税。
12月2日，财政部税政司综合处处长周传华表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。在“十二五”期间，房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。
12月19日，财政部财科所所长贾康表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。
有消息称，房产税试点将于2011年年初试点，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订以符合对居民自用房的征税，已进入首批房产税试点城市名单的上海和重庆这两个试点城市正在抓紧完善试点方案。
为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求，巩固房地产调控成果，重庆市人民政府办公厅颁发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发(2010)357号)的文件中明确提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，我市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
上海市房管局有关人士也表示，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。
综合这些信息来看，本文作者陈真诚分析认为，中央政府已经明确要开征的房产税，已经确定为必征无疑，不可能不征。只是，关于税率、征收对象和开征时间等开征方案目前可能还没有定论，但在2011年开征已经没有多大悬念。
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