陈宝存：保障房引入社会资金是大势所趋

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陈宝存：保障房引入社会资金是大势所趋
来源：南方网 2010年12月10日08:44
       陈宝存全国房地产经理人联合会副秘书长，资深财经评论员
　　最近媒体报道称：中国明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房。我们要注意关键的几点：第一，公共租赁房将占主要部分；第二，2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元，将达到全国房地产投资规模的五分之一左右；第三，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制；第四，保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内；第五，公积金闲置资金支持保障性住房建设。

　　引入社会资金是保障房建设的长效机制
　　我们看到的是引入社会资金投入保障房建设，也注定是保障房建设的长效机制，而且保障房公租化也越来越明显，原因是产权类的保障房存在土地权属限制，不宜继续推行包括经适房、限价房等在内的产权类型的保障房。
　　在多年实践中，产权式保障房由于房价依旧不是最低收入群体可以承受的，购买者也基本是高收入阶层和少数特权阶层，还有众多城市的所谓经适房，实际是原有国家划拨土地上的集资建房，享受保障房政策的人群很难到达最低收入阶层。
　　我们还知道的是，自从有保障房建设压力以来，商品房配建部分保障房的方式在地方就屡屡有推行和探索，保障房建在商品房小区，商品房的建设成本是高了还是低了，这个问题我们必须足够重视，更应该考虑到保障房大建的最终结果。
　　政府实际投入保障房的资金很有限
　　但是究竟什么是保障房？实际上大量的保障房是棚户区改造危陋房改造等类型。那么他们是如何改造的，这些改造过程中的回迁房占比在1000万套里还是很高的。面向的不是新增城市人口的刚性需求。
　　如上问题我们也必须予以重视。许多人只看到了保障房投资将达到1.4万亿，但是中央投资今年只有不足700亿，明年增加到1000亿，每套保障房国家只负责投资1万元。即使是公积金余额成为保障房建设资金的来源，我们姑且预计超过1000亿，总计地方只能拿到2000亿，其余依靠的是地方融资平台。而更多的还是来自于其他类型的社会资金，包括房地产信托投资基金(REITS)。
　　在日前闭幕的第六届中国地产金融年会上，以中国民生银行地产事业部总裁杨毓为代表的金融机构人士披露，2011年，在预期下的多轮反复调控之下，房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求上升，而保障性住房融资渠道将获得突破，廉租房、公租房资产打包发行REITS(房地产信托投资基金)的计划将变为现实。