陈宝存：违背市场规律的楼市调控必将被市场报复

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陈宝存：违背市场规律的楼市调控必将被市场报复
    自03年开始的楼市调控一直持续越调越涨，原因在于最初的双紧政策（紧银根地根)根本无视了高速增长的需求，特别是改善性需求水平的迅猛提升。特别是土地招拍挂出让方式的转变，没有充足的土地储备支持，所以05年之后的土地拍卖价格迅速提高，地方土地供应量严重下降。直到09年转变观念，寻求加大土地供应的能力，但是，05年之后的土地供应的现实，我们已经欠账五年之久。
    10年的土地供应在调控之手频频舞动的情况下，重复05、06、08年的困局已经很难转变了。而9、29政策之后的市场，在重压之下重复对土地的消极和开工量减少一定成为主流心态。而事实上，保障房用地供应总量与需求相比，远远不够。而事实上，保障房一直不是缓解商品房需求的利器。
    我们看一看市场的报复：在某网站数据监控中心监控的北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中，仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长，其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。而大连作为“限购令”已颁布的城市之一，11月，计划有6个项目开盘，较10月份开盘量下降14.3%。
    延缓开盘、延缓开工、放弃新地块的争夺将成为重压下楼市的主流。而土地成交量，也必将出现下滑局面。但是，同时也不会意味着土地成交价格的下跌。数据显示，前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。
    10年土地购置面积与土地购置费的增长不相匹配，也是楼市大力调控的基础，但是我们的调控过于关注细节，而忽视了市场规律：供求关系决定市场大势，而目前和将来，土地供应增长无望，抑制需求的努力势必被市场报复。当然前提是我们的保障房建设继续缺位，特别是产权类保障房的缺位将持续，而我们的消费习惯是必须拥有产权房，租赁房很难成为刚需人群、特别是婚房需求的替代形式。
    在浙江之行给我们的印象是政府监管让位于全方位的服务。而楼市调控手段之频繁出台，给我们的感觉是政府调控已经黔驴技穷，非理性政策继续持续产生。但是，企业行为对政策的规避必将改变市场预期。
    昨天（10月25日），北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》自2010年12月1日起施行。
    在回答和讯网记者的采访中，我这样理解这个政策带来的后果：该办法是对中小开发商的挤压，但对在北京的中央企业和北京市的大国企没有影响，对房价影响会较小。北京是个非常特殊的地方，在这里云集了国内最有钱的中央企业和北京大型国企，首先，这些企业自己本身资金就会非常充裕。其次，这些企业与银行关系也较好，双方肯定会把这种影响降到最小。此次只是单纯出台了这项政策，而没有相关的细则。因此，该项政策对这些非常庞大的中央企业和北京大型国企基本没有影响。这项政策实质就是在欺辱中小开发企业，让这些中小开发企业尽快死去或者离开北京等一线城市市场，转而推动二三线直至四线城市的房价上涨速度。
    土地供应总量被缩减、特别是商品房用地的大量缩减，最终对市场的影响也必将是致命的。我们面对的是未来两三年市场供求关系的继续逆转。
    可以说，我们目前的非市场手段监管，一定会遭遇市场的严重报复。至于很多错误概念的形成，监管者要深入思考，而不是流于简单不解决根本问题的小小手段。