陈真诚：房产税或成悲情结局伤民不利政

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陈真诚：房产税或成悲情结局伤民不利政
文/陈真诚

[导读：要防止房产税可能出现伤民不利政的悲情结局发生，在针对个人房产恢复开征房产税的政策设计上，或只有两个目前看来或是最好的选项。至于有人提出的前两套房免征而从第三套房开征以及人均70平方米或3口家庭210平方米以下免征的方案，或应该编入《笑林广记》中去，或应留到每年的愚人节作为道具，到时再对老百姓派上用场吧…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

最近，随着中央政府在国庆前夕推出深化房地产调控的系列新政策，房产税再次成为了市场关注热点和舆论焦点。从种种迹象来看，实征房产税当成定局。
从政府启动“史上最严”房地产调控之后，多个部委、多种渠道相继传递出了相同的信息，开征备受关注、由物业税变种而来的房产税已如箭在弦上。
首先是今年4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“新国十条”提出，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。然后，国务院批准同意推进房产税改革。之后，便是各种传闻消息不断。直到最近，国庆前夕的9月29日，中央政府出台旨在深化房地产调控、打击投资投机性购房、遏制房价上涨的强化性新政策。其中，明确指出，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国等。
9月30日，财政部和国家税务总局认为，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。财政部、国家税务总局有关负责人表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
其实，在之前的9月28日，财政部、国家税务总局联合出台的《关于支持公租房建设和运营有关税收优惠政策的通知》明确，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。而且该政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年。这是自政府重启房地产调控以来，首次在政府的正式文件中明确出现具有实际操作性的房产税内容。本文作者陈真诚认为，这说明开征房产税将成定局，而且很快开征，并迅速推广至全国。否则，从上述政策反推来看，如果不是即将开征房产税，那又何谈免征房产税？如果不在三年之内推广至全国，执行期限暂定三年的规定又有何意义？
进一步地，10月7日晚，上海市政府出台的调控细则中明确，除“限购令”外，还将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这样，市场更强化了即将开征房产税的判断，而且明确了上海等城市即将成为首先试点开征房产税的城市。只是，由于政府迄今并未公布何时开征、如何开征、开征税率多少等具体内容，让人们对房产税试点留下了想象空间，因此关于房产税的猜测很多，舆论莫衷一是。其中，或正因于此，可能其中存在一些人出于某种动机而设置的人为阴谋，企图误导舆论，甚至误导政府决策，最后使得房产税变成画虎不成反类犬的怪胎。
其中，最为典型的当是，目前广为媒体舆论所引用的一种说法是，被媒体称为“深喉”的暴料称，房产税上海已批，税率或为0.3%-0.4%。于是，有人依此计算房产税税费，总价220万的房子一年交6600-8800元房产税，总价100万元的房子每年增加3000-4000元的纳税成本。
记得此前该“深喉”还曾经撰文称，上海的房产税开征方案可能是，从三套房开征，累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征。依此，上海流传一个版本称，房产税征收触发点将以210平方米为界。对已有住房，在不再购新房的情况下，不征收房产税。如果购新房，政府就会盘查以家庭为单位的居住面积是否超出210平方米。超出部分加上新买的面积，将征收房产税。
结合上述两个消息来看，如果上海真是这样开征房产税的话，再因上海具有风向标影响力而可能被复制推广至全国，那其结果是，房产税很可能成为一个深藏阴谋陷阱的怪胎，不但不能起到改革财税体制的作用，更不能达到有效调控房价、合理引导住房消费、抑制投机性购房目的，反而可能可能在全国范围内全面推涨租金，进而进一步推高地价、房价。
其实不难看出，累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征房产税，不但与政府的“90/70”政策不符，而且依此标准，在全国范围内210平方米的房子将有限，在二、三、四线城市更少。如果再在累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征的基础上，加上从第三套房开征，恐怕在全国也找不多少房子要被征税。其结果，等于实际上只向极少数人开征。
其次，如果真是按照0.3%-0.4%的税率开征，如果不是从第一套房开征，那么，即便在上海，总价100万元一年交3000-4000元的税房子，分摊到每月也就是约200-300元的税，在上海的现实房租水平上，极容易转嫁至租金上，将大幅度推高房屋租金。
进一步地，如果推广到全国其他二、三、四线城市或县城及以下城镇，得出的结论或更令人担忧。
事实上，除了那些大量持房的专业炒房者外，对多数持有2套或以上房屋的投资者来说，很多人往往是买了新房之后拿旧房出租。如果是从第三套或即便从第二套房开征，持房者就肯定会把面积大、总价大的房子用于自住以避免征税，而拿那些面积不大、总价不大的旧房供征税。这些旧房往往是用于出租，收取租金。而大量的旧房面积并不大，价值并不高。尤其在全国绝大多数二、三、四线城市或县城及以下城镇，大量旧房的面积都在几十平方米，总价在20-50万元之间。如果真的按照0.3%-0.4%的税率开征，那其结果将是，不但很少有房屋将被实际征税，而且即便征税也是每套房每月可能只征收几十到100元左右的税金，甚至上到200元的可能都不多，结果不但等于没征，而且税金最后很容易转嫁到租金上，进而进一步推高房价、地价。
尤其是，由于开征房产税后，并不能为大量的二、三、四线城市或县城及以下城镇的政府带来多少税金收入，政府还得依赖土地财政，还将维持甚至强化对土地的垄断，不断推高地价，继续推高房价。
最后的结果很可能是，对个人住宅恢复开征房产税，不但不能助力财税体制改革，而且不能有效遏制投资投机购房，不能遏制房价上涨，相反却可能因推高租金而继续推高房价、地价。这样，房产税就可能变成一个不能打击房价上涨却只是增加了老百姓税负的怪胎，充当房价继续上涨的“推手”，根本达不到预设目的。
要防止房产税可能出现这种伤民不利政的悲情结局发生，本文作者陈真诚认为，在针对个人房产恢复开征房产税的政策设计上，或只有两个目前看来或是最好的选项。
一个选项是，选择低税率，但得针对所有的房产征税，即从第一套房开征，让投资者的自住房也得征税。这样，持房者总有房屋的税负成本增加不能直接向租房者转嫁。否则，出租的房屋的征税可以向租金转嫁，而其自住的房不用征税，对其自身利益毫发无伤。
另一选项是，第一套房免征，从第二套房开征，但必须选择高税率。税率要高到使让投资者的征税高到如果转嫁到租金后多数租房者难以承受，征税就难以向租房者转嫁。一个简单的道理是，如果房租突然增高许多，多数租房者难以承受，租房者就可能放弃租房或减少租赁房数或面积（如上海一度存在的合租）。这样，投资者就会面临市场竞争压力，同时市场会出现大量的房屋空置。空置房也得交房产税，就直接增加了其持房成本。然后，进一步地，政府再配套开征空房税，其效果则可想而知。
至于有人提出的前两套房免征而从第三套房开征以及人均70平方米或3口家庭210平方米以下免征的方案，或应该编入《笑林广记》中去，或应留到每年的愚人节作为道具，到时再对老百姓派上用场吧。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至622000544@qq.com。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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