深圳房价波动总幅达105％ 开发商资金面临决堤

白鹤

深圳房价波动总幅达105％ 开发商资金面临决堤

--------------------------------------------------------------------------------

2008-05-22 07:58  来源：上海证券报
　　深圳房价波动总幅高达105% 开发商资金链命悬一线


　　本报记者 李和裕


　　楼市阴云密布，深圳首当其冲。


　　官方数据显示，深圳去年的房价“白涨”了，目前已经回落到了一年前的水平。深圳新建住房销售价格水平已从去年的涨幅前三名跌至降幅第一名，且一年之间的涨跌波动总幅度累加高达105%。而开发商在没有更多融资渠道的情况下，纷纷开始收缩战线、暂停买地、出让股份等以“救命”。业内人士警示，一旦行业调整进一步深入，开放商资金“决堤”风险一触即发，很多开发商的资金溃败可能就先出现在深圳战场上。


　　房价过山车


　　深圳市国土资源和房屋管理局上周在其官方网站公布的《2008年1-4月深圳房地产市场发展分析报告》显示，1至4月深圳新建商品住宅的成交均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米，总体呈现连续下滑态势。


　　“目前，深圳房价经过较大幅度的调整后，基本回落到去年2、3月的水平。”撰写该份报告的深圳市房地产研究中心分析师王锋如此评价。也就是说，深圳房价犹如坐了趟过山车，已跌回了一年前。


　　而同样由深圳市房地产研究中心所作的报告显示，去年深圳的房价走势是从1月的10872元/平方米一路飙至10月的17350元/平方米，升幅达到60%，随后开始量价齐跌，从去年10月的波峰到今年4月的谷底，降幅又达到45%。那么，从去年至今的总体涨跌绝对值累加的波动总幅度来看，这个过山车的跳跃度已高达105%！


　　与地方调研相呼应的是，国家发改委和国家统计局上周发布的4月全国70个大中城市房屋销售价格指数也显示，深圳新建住房销售价格水平已从去年的涨幅前三名跌至降幅第一名。

白鹤

虽然深圳的分析师认为，在价格持续回落的刺激下，深圳楼市在3、4月已经出现成交量一定程度的回升，销售量基本达到去年8、9月的规模。但问题是，1至4月深圳新建商品住宅销售面积85.31万平方米，同比下降62.89%；住宅空置面积则同比增加86.17%，为68.51万平方米。如此交易状态似乎并不足以支撑房价。


　　尴尬资金链


　　由于房价的下调并不能换来购房者对楼市的信心，深圳开发商的好日子也戛然而止，甚至于因销售不畅而紧绷的资金链有演变成一些开发商脖子上的“绞索”之势。


　　业内人士表示，今年以来，基于深圳楼市持续低迷，很多楼盘都高调降价，但这种开发商积极主动向购房者让利的行为，并没能从根本上改变行业资金链普遍吃紧的现状。出自深圳的开发商，暂缓上市的有之，着急私募的有之，现金流告急的问题首当其冲，资金链断裂的风险也扑面而来。


　　据记者了解，除了希望通过快速销售来化解资金困境外，有部分小开发商已经在通过借其他公司的名义委托贷款，甚至于有向投资客短期借款的方式筹钱。“那些实力不济却又拿地过多的，特别是挤在去年高价拿地的小开发商尤为多，处境尤为危险。”有接触过前来借钱的开发商的市场人士表示。


　　别说是小开发商，就算是手头尚宽裕的大开发商也开始转移土地风险。如近日万科就将其所持的东莞市万科置地有限公司50%股权以500万元的价格转让给了广东宏远集团房地产开发公司，而东莞万科所持有的正是去年地价飙升时期以14.12亿元拍下的东莞“地王”——南城水濂村地块。

白鹤

　开发商自保


　　在珠三角区域的不少开发商急迫寻求化解生存危机之道时，其他区域的开发商也在思考。


　　在长三角区域，江苏中大地产集团董事长谈义良告诉记者，由于目前市场竞争激烈，行业面临重新洗牌，其选择实施的是“跟跑”战略。中大是在昆山做建筑起家的，发展了10年后在今年才成立地产集团，正在开发昆山的多个别墅项目。“我们更愿意选择一个行业标杆，如万科起步时那样做减法而非加法，也就是专注于房地产开发，不急于资本运作，慎重选择异地市场。”谈义良坦言，“当然，未来五年我们也追求规模化开发，适时进行区域拓展，规划成为长三角区域的知名建设企业。”


　　金地集团(12.36,0.06,0.49%,吧)上海公司总经理赵汉忠则建议，现在其他的金融工具都不开放，高利贷又不保险，那就少拿一点地，先把最困难的时期渡过。“要在市场状况稍好时加快销售以回笼资金，目前开发商资金链问题是有迹象但未爆发，传统旺季过后的7、8月的资金局面值得关注。”赵汉忠直言，“到那个时候，我们就能‘吸收’一些项目。”


　　在环渤海区域，北京华远集团总裁任志强对媒体指出，今年以来由于销售萎靡，开发商方面4年来首次出现自有资金告急的局面。“对所有的开发商而言，每家所面临的形势是不一样的。去年将大量现金转化为土地、今年销售情况又不好的，这样的开发商就出现了一些现金流的问题。”任志强表态，“现在中小开发商总想着借钱，可你要是没什么实力，凭什么借给你钱？如果用股权融资，那倒可能从小企业变大企业。我们过去从来都是‘傍大款’，华远过去就是傍华润。只要你愿意便宜点把股权卖出去，(生存)也很容易。”