楼市调控措施进入密集出台期 未来或有“重拳”

梦久天长

在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

    “营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    接受采访的多位专家表示，营业税细则对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。不过，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大，预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。

    “政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者。

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同样是在23日这一天，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

    分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。

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上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，明年一季度整个房地产市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还有其它政策出台；若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。

    光大证券新近发布的一份报告称，紧接着国务院层面、银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型、区别化城市进行收紧，对异地购房进行限制等。

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国务院常务会议未能明确的二手房营业税征收细则调整终于尘埃落定，业内人士预计，财政部明确的营业税政策对普通住宅杀伤力有限，但对非普通住宅影响最大，尤其是3-5年的大户型转让的税费将猛增。

    非普通住宅营业税优惠急刹车

    按照最新的政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年。这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。

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链家地产提供的数据显示，以一套现总价100万，当初购买价80万的房产为例，如果是普通商品房，则购买未满2年的不受政策改变影响，3-5年内的住房将比此前多征收11000元（税率5.5%），超过5年不征收税费。如果是非普通住宅，则未满2年的按全额征收政策不变，3-5年内由原本差额征收11000元增至55000元，增加了44000元的成本，超过5年的按差额征收11000元。

    链家地产统计数据显示，上述政策对于短期内购买非普通住宅的购房者打击力度最大。以北京为例，按照规定，住宅小区建筑容积率在1．0(含)以下，单套建筑面积在140(含)平方米以上，三环以内总价超过215万元/套、三环至四环之间超过175万元/套、四环至五环之间超过165万元/套、五环以外超过100万元/套的住房均为非普通住宅。目前，北京140平米以上二手房成交占比为14%左右，其中五年内大户型占比8%左右，未来短期内大户型投资的心理预期将会缩紧。不过，今年以来，北京房价涨幅较大，上述界定非普通住宅的总价标准尚为去年11月核定的，如果仍严格执行此标准，将有为数不少的中等户型被界定为非普通住宅。

　

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　政策效应持续时间有限

    链家地产副总裁林倩认为，由此看来，营业税政策对于非普通住宅的征收力度相当大，尤其是政策改变后，3-5年非普通住宅多支出成本最多。但由于从11月份起消费者对营业税政策调整基本已有心理预期，调整对当前市场震荡不会很大。

    我爱我家副总裁胡景晖则表示，营业税政策细则的出台有效缓解了年底之前因政策性恐慌而出现的集中过户。细则主要意在抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。出台也在一定程度上保证了明年二手房交易惜售现象不会过于明显，保障了明年市场交易热情，尤其是2-5年内的二手普通住宅交易能够持续活跃。

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不过，他也认为，尽管政策收紧的初衷是力图通过税收杠杆加大对二手房市场的调节力度，以此达到遏制炒房、抑制投机的目的。但以前每次政策调整后，市场反映出的效果并不理想。相关调查显示，从05年政策首次推出至06年再次调整，其对于市场的辐射效应大致持续半年左右，之后随着市场的不断发展，业主方对于税费的认知逐步了解和深入，引发了税费转嫁及倒逼房价等问题，税费调整对市场的效力周期渐趋缩短。因此，单单依靠交易环节的税收调控，恐怕并不能完全实现遏制房价过快上涨、控制投机的目标。而对于明年而言，经过再次调整的税费政策对二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。

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国土资源部２３日宣布对北京、上海、浙江等９个省区市１８宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以全面贯彻落实近期国务院有关房地产市场调控会议精神，规范房地产市场运行秩序，促进房地产市场健康发展。

    国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达１万公顷左右，房地产用地“撂荒”严重扭曲土地供应与住房供应间的正常链条，对部分城市房价过快增长起了推波助澜作用，必须依法予以严厉打击。

    严厉打击房地产用地“撂荒”，必须做到有法必依。目前，针对闲置土地乃至开发商“囤地”现象，从土地管理法、城市房地产管理法以及国务院有关文件，都明确规定了处置办法。国土资源部调查表明，全国闲置的约１万公顷房地产用地中，因规划调整为主的政府部门原因以及司法查封的，约占５５％。对此，地方政府及有关部门要负起责任来，不“因公废法”，不踢皮球，要依法尽快协调各有关部门，拟定处置方案，使用盘活房地产用地存量，尽快为房地产市场舒通血脉。

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在房地产用地“撂荒”中，群众意见最大的，就是开发商或打着开发商旗号的“地贩子”“囤地”行为，对此必须予以严厉打击。多年来，在我国的城市房地产界，“不盖房子、只倒土地”的所谓开发商为数相当多。稳定房地产市场的一个主要手段，就是土地政策参与宏观调控，在地价房价上涨过快时，增加土地和房屋供给。而“囤地”扰乱了土地与住房之间的供需信号。因此对城市闲置土地，宗宗过关，块块清账，势在必行。只有这样才能提高已供土地开发和利用效率，有效抑制房地产价格非理性飙升。

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开发商“囤地”的另一个动机，就是到资本市场“圈钱”。以囤积土地为抵押，可以到银行贷款，可以通过囤积土地实现固定资产增加，再到资本市场圈更多资金。因此，要打击房地产用地“撂荒”，必须充分估计房地产用地的金融属性，土地调控、银行监管、证券监管部门要密切配合，严格控制土地资本化的速度、程度，防止房地产引发的金融风险。

    多年来，许多城市特别是大城市，当地居民随口都能说出几块“荒地”来，有的地块倒手不止三五次，只要有关合同信息全部公开，已供土地受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、合同约定开竣工时间等信息，一上网、二上墙，发动群众监督，对房地产用地“撂荒”查证虽有一定难度，但并不复杂，关键是要出重拳，动真格。