英国：假回暖 真困局

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王蕾
杰妮买房和卖房的故事，在这一年里发生了戏剧性的变化。
去年5月，加入金融界失业大军后，因为有可能失去偿还房贷能力而寝食不安的杰妮，急于出手一幢位于伦敦市郊的两卧室别墅，然而，挂牌3个月一直无人问津。她只能连续两次调低挂牌价，结果还是问津者寥寥，不得不靠“失业后按揭保险”来勉强偿还房贷。
今年夏天，杰妮重新就业，公司远离住所，她再次将房子推上市场，希望能在媒体纷纷宣称经济复苏的当下，在房价刚刚出现回暖信号时，尽快换购一套更适合的住房。出乎意料的是，一个星期不到，她原先“失宠”的那套房子立刻有了买家。
房价微涨 隐忧未消
10月底，全英房屋抵押贷款协会（NBS）宣布，英国10月份房价较上月上涨0.4%，尽管不及前5个月1.2%的平均涨幅，但比去年同期仍上涨2%。这是英国房价自去年3月以来首次同比上升。
而英国地税局公布的数据显示，9月份英国平均房价为158377英镑，属连续第5个月上升。自今年1月以来，英国的房屋交易量也一直在稳步上升。1月成交量为26662套（幢），9月已达到57579套（幢），比一年前高出9%。
人们欢欣鼓舞，仿佛终于看到在富时100指数几度重上5000点之后，房产市场也作出了乐观的响应。但事情远不如人们期望的那么简单，有房地产专家认为，房地产市场自5月以来的复苏非常脆弱，因为影响房市最重要的两个因素——就业率和房贷政策，并未发生实质性的改变。甚至有悲观的预测认为，英国房价将至少继续下滑10％，如果按英国历史上房地产市场周期推算，大概要到2013年甚至2017年，英国房市才能真正复原。
有刺激也有扶持
2008年的数据显示，房地产业为英国经济贡献了约2800亿英镑的总产值，其风云变幻牵动着英国的消费指数、劳动力市场乃至整个经济增长的神经，也极大地影响着政府声誉。自金融危机去年重击英伦后，布朗内阁先后推出了一系列新的短期或长期的扶持政策，某种程度上对阻止房价一泻千里和进一步规范市场起到了一定作用。
金融危机爆发一年多来，英国房价同比跌幅最大达到17.7％，成交量也大大下降。为刺激市场活力， 去年9月，英国政府将购房印花税的征收门槛从12.5万英镑/套（幢）提高到了17.5万英镑/套（幢）。今年4月，为加快成交速度，政府又出台了新法规，要求售房者在挂牌前必须提供完整的房屋信息，以便买家清楚了解所购房产的所有信息。
同时，英国政府大力提供保障，让低收入家庭和社会基础行业人员“有居可安”。去年，写入财政预算的扶助方案和项目名目繁多，其中包括：减免印花税，拨款65亿英镑用于公共住房建设，拨款10亿英镑援助地方政府修建廉租房。
在英国，只要年收入在6万英镑以下，在社会基础行业工作者——如教师、护士、警察，或者是首次购房者，都有资格申请享受政府提供的购房优惠。这些优惠包括：期房优惠（在房屋建造期缴纳25％~75％的资金，从而获得相应比例的产权，剩余部分以租金方式交给房屋开发商或供应商）、租房优惠（先以市场价80％的价格租用有意购买的房屋5年，等筹足资金后再买下）、社会共享优惠（以折扣价购买政府租用房，拥有其一半产权）、折扣房（以折扣价从政府手中购买自己正在租用的房屋）和一次性廉价买断优惠（由政府出资，为已经租用政府房的人购买其他面积较小的房屋）。
曾是美国房市的翻版
本世纪一开始，英国的房地产市场就获得“开门红”，2002年，房价同比上涨高达28％，直到去年金融危机引发房价大跌，这段投资风潮期着实不短。
在那几年中，只要有几千英镑存在银行里，就有房贷业务员找上门来鼓动买房，银行以购房者年工资收入5倍的数额批准贷款额。5％首付甚至零首付都出现过，贷款方式达到近千种，甚至不用审核工资收入。这一切，让英国人产生了“人人可以买房”、“买房就有一切”的错觉，而真实的偿还能力却被抛在脑后。
而全球信贷危机来袭时，非常依赖金融服务业的英国经济顿时遭到重创，居高不下的失业率、被挫败的消费者信心，都直接打击了房地产市场，因购房者付不起按揭而被银行收回的房屋大幅上升。英国金融服务监管局（Financial Service Authority，下称“FSA”）日前公布的数据显示，今年4~6月，仅3个月就有11054套（幢）住房因还贷困难而遭银行收回，这一数字比2007年同期3个月6476套（幢）高出近一倍。英国的情形，可说是美国房地产市场的翻版。

房贷政策收紧催生怪圈
于是，为了规范房贷市场，确保购房者有还贷能力，上月19日，即人们对经济复苏和股价、房价回升开始萌发信心时，FSA推出了更加严格管理房贷市场的政策，不但要求借贷人必须通过偿还能力测试（Affordability Test），还禁止了以前房地产经营企业盛行的“自我证明”（Self-cert）做法，后者不需要借款人提供收入证明税单等材料。FSA发言人强调，该局还会更多、更深入地干预和监管房贷市场，使之健康而有序地运行。
很显然，今后英国人申请按揭将更难了，一定程度上，这必定将影响房价的波动。因此，一方面要支持和帮助市场回暖，另一方面又不能再次放纵市场、令其重蹈覆辙，这也许是英国近期一时难以摆脱的怪圈。
目前，英国的失业率并未见下降，而政府对房市的干预正在加大——包括信贷紧缩和税收可能加重（暂时提高印花税征收门槛的政策年底将到期），这两个影响房市最重要的实质性因素没有出现好消息。而英国在第三季度仍未走出经济衰退的阴影（下降0.4%），表明消费需求可能仍将疲弱。因此，对于英国房市的前景，大多数专家都持相对悲观的态度。
当然，从另一方面看，经济低迷时期，抵押贷款的利率也可能长期较低，这又给了投资者以诱惑。