投资还是投机？不同人今年买房要先想清楚

白鹤

投资还是投机？不同人今年买房要先想清楚


五一和端午两个长周末假期，先后收到多个城市十几个朋友的电话，咨询有关买房的事情。有趣的是，其中大多数人的买房策略都还是不清晰的。有人想趁利息低，投资获利，但是看中的项目确位于北京的五环路之外。有人是想自住的，但是又挑了一个市区的两百多平方米的大户型。总的来说，明显感觉到，春节以来的房价反弹成交放量，让很多手中有余钱的人乱了方寸。他们的心情可以理解。不买的话，怕错过时间抄底，继续踏空；买呢，又担心追高，一旦房价回落，日后砸自己手里。

对于这样的朋友，我只能开解之。正所谓什么人买什么样的房。一百几十万元掏出去买房之前，自己连根本的逻辑都搞不清楚，那可对自己、对家庭都太不负责任了。

首先，对于那些希望买了房，明后年就涨个三五成套利的朋友。我劝他们就换别的投资品种了。房地产税费甚贵，买入后，没有个百分之十的升价，基本上卖出去无利可图。但是未来可见的两年的楼市，要大幅升值，谈何容易！最好别做这样的梦想！

其次，在内地，真正投资房地产有何作用呢？更大程度上是对冲掉可能的通货膨胀！投资目的不是为了迅速获得暴利，而是希望投入到这套房子的钱，其实际购买力在3年、5年、甚至10年以后还能维持，平稳增长。房地产的投资是一个中长期持有的策略。所以，大家要问一下自己，首付的钱是否急用，未来数年，是否每个月有富裕的资金能够支付每个月的按揭还款。  

这一轮的房地产的价格上涨，始于2003年。那时候买入物业，到现在还是获利丰厚的。到了2004年底、2005年初的时候，政府为了遏制房地产市场过热，开始加一些印花税之类的税项，房产投机风险从开始的几乎为零，变得越来越大。2004年到2008年，国家出台很多新的税费，让投机者持有房产的成本越来越大。

房价走到今天的高点，与一般人的购买力产生了距离。相比较而言，美国的房价好像很便宜，买一套几百平米的别墅，可能几十万元人民币就可以买下来。但是折算一下收入，折算一下可用于建筑的国土面积，以及人口比例，就知道，在中国、尤其是北京等大城市里，根本没有那么多土地可用于盖那么多大面积的房子。随着城市化进程越来越快。中国在未来的十五年左右，大概还需要新增200座人口超过300万的城市，这个城市化的过程，将带来更多农业人口进入城市，成为城市的居民，而他们需要解决的第一个问题，大概就是居住。

这好比说，很多在北京工作的人，老家都不在北京。这些人，到北京最大的一件事，除了工作之外，不用关注中午的饭在哪儿吃，但是会关注今天晚上住在哪儿，无论是租还是买，住房都是需要解决的问题。

关于是租房好还是买房好的争论很多。拥有自住物业并不是这辈子一定要做的事，租房子居住也是正常的状态。卖不卖房，这完全是私人领域的事情，一切取决于个人对形势的判断，取决于个人所倾向的机会成本，有人认为房价已经到了高点可以出手了，有人认为将房产变现投资股Shi将获利更多，这都由个人性格以及财务状况决定。没有经济能力的人硬要砸锅卖铁买房是不明智的。而有钱人愿意租房不想拥有物业却也无可厚非，只是这样的有钱人比例上比较少而已。

不过，作为零散的私人房地产投资者，购买物业之际，千万不要有贪便宜的心理，所谓“便宜没好房，好房不便宜”。房子的真正价值体现在使用方面，长期拥有的人是赢家。好社区住宅的特点是，当房地产涨的时候，它就猛涨；当房价普遍下滑时，它的抗压性却非常强，大多维持不跌或轻微下滑。而这些社区的住宅之所以能够坚挺，是有一些特殊的因素。最经常见的，是离好的学校近。或者是大学，或者是名牌中学，能够就近入读这些学校的地区的住宅，不同的档次，价格和租金都会比起普通地区明显有升值。支持一个社区价格稳定的因素还包括交通特别方便，靠着特别好的公共设施例如大公园等等。总之，

今年的大城市的住宅价格，很可能会在现时价位附近拉锯相当长一段时间。成交量可能会减少，但是价格大跌的可能性不大。所以，在楼市反反复复拉锯的时候，如果你看中的社区有合适的住宅单位放出来，那么现在也是购入时候。毕竟，谁也没有那么神机妙算保证自己一定买到最低价格。底部总是事后才确认的。