专家:房价低于成本开发商仍有利润 重置成本才真

dulidiyijun

◎为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大？

    ◎在呼吁开发商公布成本时，究竟所要公布的是什么成本？

    ◎价格降到了成本之下，是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？

    ◎都说地方政府“以地生财”，那么土地出让收入干什么用了？


    2009年两会前后，“房价降价空间还有多大”的问题再成热点。但在有关讨论中，关于开发商是否有“暴利”、其成本几何等方面的意见仍是莫衷一是，许多从生活经验而来的简单判断实际上在一定程度地掩盖了客观本质。因此，有必要从房地产经济学的角度再做辨析。

    一、房地产“暴利”的关键并不在成本

    很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上。一段时期来，要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈。2008年下半年以来，也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本，以示几无降价空间。

    我们基本可以假定，公布成本的开发商并未蒙人。资料显示，我国房地产业平均的毛利润率为8%-10%。相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平。但那些坦然公布成本的开发商显然有意无意地掩盖了一个相当多人忽略的事实。这个事实就是，开发商的利润，甚或说“暴利”，并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上，开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆。


    房地产的成本利润率并不很高。但这并不意味着开发商无厚利，甚或暴利可图。

    我们假定，建造某一楼盘所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融资成本等合计的总成本确确实实需要1亿元，总售价为1.1亿元；那么这个项目的毛利润率仅为10%。但秘密在于，这1亿元的总成本中，开发商的自有资金投入，可能只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。显然，即使该项目的毛利润率只有10%，开发商的自有资金利润率也可达50%！在2007年的一段时期内，由于房地产市场销售火爆，销售周期很短，一些开发商采取了“五个果三个盖”的资金策略，不断用后期预售房款投入前期项目，通过加速资金周转，大大提高了资金利用率，从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正，金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。

    金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中，如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。依靠“公布成本”所能开掘出的降价空间其实很有限。

    二、重置成本才是房地产业的真实成本

    开发商的“暴利”其实还有一个重要来源，这就是土地升值。

    假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算成本并确定房价，的确可以获得惊人的“暴利”。

    但请注意，在经济学意义上，土地溢价所带来的每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润，也就是核算单个项目时的利润；而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业；否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”，就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地。


    为了进行再生产而按照现价重新购入相同生产要素所支付的代价，称为“重置成本”。在经济学意义上，最初购入土地时的成本只是财务成本，依照这个成本核算的利润只对税务局收税有意义；对房地产企业的股东来说，这部分“收益”并不能作为“利润”分掉。

    很多人在呼吁开发商公布成本时，并没有真正弄明白所要公布的是什么成本。其实，开发商最初的土地购入成本，也就是财务成本，在判断房价有无下跌余地时并无多少意义。房地产企业也是企业。在市场经济条件下，企业必须按照重置成本制定价格，才能保证再生产的进行。 （责任编辑：王键）