累计降息216个基点 房贷减负能否推动楼市回暖？

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各界预料中的降息在22日晚如期而至，央行宣布再度调低贷款基准利率0.27个百分点。对于广大购房者而言，5次降息后的最新利率将从明年元旦起执行，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本。但由于政策起效存在滞后期，不管是连续降息还是最近密集出台的楼市利好，在短期内尚不会推动楼市立竿见影走出疲态。

    购房者利息负担大大减轻

    中国人民银行决定，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。

    这已是年内央行第五次降息，距离9月中旬本年度首次降息不足百日时间。至此，我国一年期存款基准利率已下调至2.25%，一年期贷款基准利率累计下调216个基点至5.31%。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”

    11月27日，央行大幅下调存贷款基准利率各1.08个百分点，加上此前的历次降息，5年期商业贷款利率已累计下调2.07个百分点至5.94%。再加上首次购买普通住房家庭可享受0.7折利率优惠，购房者的利息支出大大减轻。以50万元商业贷款、20年等额本息还款计算(商贷按利率下限执行)，每月可少还贷款679元，20年累计少还利息16.3万元。

    而公积金贷款的降幅低于商业贷款，从4.05%下降至3.87%，累计下调1.26个百分点。同样以50万20年期贷款为例，月还款额约每个月可减少47元。相比较9月份首次降息前，则月还款额从3361元降至2996元，每个月可少还贷款365元。

    开发商松口气：利率降低、融资开闸

    值得注意的是，此次降息后，1年期存款基准利率已降至2.25%，5年期存款利率也不过3.6%，这将使居民储蓄收益大大下降，储蓄意愿降低可能会推动部分资金流向楼市。

    顾云昌认为，持续降息大大减轻了开发商的资金成本，而此前国务院出台的促进房地产市场健康发展的三大政策措施，除了降低二手房交易税费、适当放宽二套房贷，更首次提出“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”，这意味长期以来对房地产开发关紧的信贷闸门，开始松动，这对开发商是实质利好。


    今年以来，商业银行出于风险控制，对房地产开发贷款的态度非常谨慎，惜贷心态严重。加上商品房销售陷入低谷，预售款来源枯竭，开发商资金链极度紧张。北京师范大学金融研究中心所作《2008房地产行业资金报告》曾预测，全行业今年资金缺口达到6730亿元，而实际可能远不止这个数字。

    高华证券则分析，多数银行在2008年上半年就已经使用了65%-70%的全年贷款额度。由于开发商通常会在年底向施工企业支付部分完工工程的款项，其现金流状况将进一步恶化，“融资支持＋降息”双重利好，有利于防止开发商因资金链断裂而出现烂尾楼。

    累积效应显现尚需时间

    “如此频繁动用降息工具，中国全力保增长之心可见一斑。”交通银行研究部高级金融分析师仇高擎认为，考虑到此次经济下行的巨大压力，降息周期可能会持续相当长时间。他认为，本次经济周期中货币政策放松幅度有可能创历史记录，基准利率可能会跌穿1.98%历史最低水平。

    上海易居房地产研究院分析师杨红旭则认为，短期来看，降息对楼市的影响非常小，不可能阻隔市场下行的趋势。只有政策的累积效应逐步释放，市场才会“由量变到质变”，进入另一轮景气周期。目前来看，由于购房者对宏观经济信心指数下降，楼市观望情绪仍然浓重，短期内难以步入新一轮增长期。

    海通证券房地产分析师帅虎分析，此次降息是继二套房贷适度放宽之后的又一政策利好，但目前房地产行业的供应压力较大，存量房需要23-27个月才能消化，而货币政策具有6至7个月的滞后期，因此短期来看，降息不足以抵消房地产供应压力，估计到明年下半年，房屋销售将会有所回暖。