业界人士认为房地产开发商资金链有望缓解

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二套房贷限制政策能否放宽，房企的融资需求会否获得支持……这些房地产业极为关心的热点问题，从12月17日召开的国务院常务会议得到了答案。业内人士认为，改善性住房取消二套房贷限制、个人购普房超2年转让免营业税等这些具体举措有利于刺激楼市回暖，对于激活二手房市场、释放购房需求以及缓解房地产开发商的资金链都将产生积极影响。

    “楼市新政”有利购房需求释放

    对于二套房贷限制政策能否放宽，业界一直都在猜测。本次会议明确，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

    北京中原三级市场部副总经理宫萍接受记者采访时说，放宽二套房贷政策，会释放部分购房需求。但这一政策真正落地，仍存在一些条件限制，如政府把权利下发给各银行，各银行会根据客户条件比照执行优惠利率。另外，按人均面积低于当地平均水平，这一条件也存在很大的不确定性。

    记者了解到，随着前一段房产政策的陆续出台，11月份以来，北京、上海、深圳等地的楼市都出现了成交量的放大。深圳中原地产发布的《深圳一手住宅11月分析报告》显示，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2万平方米，环比分别增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年楼市调整以来单月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的单月成交量。

    深圳中原物业顾问有限公司董事总经理李耀智说，深圳楼市出现成交量的井喷，一个重要原因就是10月22日以来的一系列“楼市新政”，如契税下调、首套房首付减至二成、房贷利率下调等从11月起全面实施，一系列优惠措施增强了购房者入市的积极性。这次国家再次降低交易环节的税费、减少购房的相关政策限制，实际上是进一步降低了购房者的负担，有望刺激购房者释放刚性需求，推动楼市回暖。

    营业税调整有利激活二手房市场

    除了对二套房贷限制政策予以进一步明确之外，会议还对营业税政策进行了调整。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    对此，“链家地产”副总经理祁世钊认为，营业税政策调整二手交易市场六成以上二手商品房将享受优惠，节省成本平均在4.1%至5.5%。

    祁世钊给记者详细算了一笔账：1至2年二手房节省成本平均在4.1%左右。按照当前次新房平均成交面积85平方米，平均成交价格每平方米10300元计算，平均价在88万元左右；而当前二手房价格涨幅相比两年前达34%左右，即两年前的平均成交总价在65.7万元左右。那么，营业税调整后差额征收营业税，可以节省营业税36135元，占到房产总价的4.1%左右。依此类推此次营业税政策调整，未满两年的房产交易税费平均可节省4.1%左右。

    北京“我爱我家”控股公司副总裁胡景晖认为，因政策受益的二手房大概占目前市场总流通量的20%左右，主要是五年内的普通住宅，这正体现了政府在促进房地产市场回暖中将着力点选择在了与民生问题关系最大的普通住宅上，是符合现实市场需求的。

    房地产开发商资金链有望缓解

    在明确加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费的同时，国务院常务会议还明确引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

    对此，亚豪机构副总经理王英男认为，此举对于缓解房地产开发商资金链紧张的状况有积极的意义，今年以来，房地产开发商的资金链一直吃紧，而楼市销量的持续下滑，更是令开发商倍感压力。新政策有利于缓解房地产开发商一直紧绷的资金链条。


    对于这一观点，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，与以往政策相比，本次政策对房地产企业的融资进行了松动，有利于房企摆脱目前尴尬的资金紧张状况，但具体效益如何还有待观察。

    深圳世联地产顾问股份有限公司副总经理朱敏说，据她了解，如今深圳一些中小型开发商资金链确实到了非常紧张的时期，以楼抵工程款、材料款的现象很多。现在一些在售楼盘居然连供顾客使用的饮水纸杯都没有钱买，这在去年是不可以想象的。

    “开发商们希望这些政策能够尽快落到实处，救命的资金能够迅速到手。”朱敏说。