北京楼市打破地段铁律 二环房价跌近9000元

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北京楼市打破地段铁律 二环房价跌近9000元
2008-11-14 07:42  来源：千龙新闻网
　　这股从京城郊区刮起的降价风愈吹愈烈，目前已抵达黄金环线二环周边。


　　地段、地段，还是地段!这个李嘉诚归结的地段为王的房地产开发铁律，在目前低迷的楼市中似乎已经失灵。面对成交的惨淡，大多开发商不仅没有好好反思他们对地段价值的高估，反而死扛，宁愿不惜成本延长销售周期和推迟开盘时间。于是，一直以来被越“吹”越大的地段“泡沫”开始破裂，这股从京城郊区刮起的降价风愈吹愈烈，目前已抵达黄金环线二环周边。


　　冠城名敦道低价推新产品


　　业主一年房产缩水90万


　　近日，刘先生向记者反映，自己去年在东二环广渠门附近购买的冠城名敦道房产缩水了90多万元。他向记者表示，去年他以近2万元／平方米的价格，在冠城名敦道购买了一套140平方米的住宅，而该项目即将推出的ＳＯＨＯ新产品价格只有1.3万元／平方米左右。他向记者表示，“尽管自己知道两种产品的类型有着差异，但是想想同一项目中相差了近7000元／平方米的价格，自己心里还是很不舒服”。


　　当初刘先生之所以花费高价购买冠城名敦道的项目，主要是考虑该项目所处二环边上的地理位置，认为房价即使下跌也影响不到。但是时过境迁，随着地产危机的不断蔓延，当初被人奉若铁律的地段规则，正被逐步打破。


　　记者随机咨询了冠城名敦道的销售人员，证明了刘先生反映的问题。冠城名敦道销售人员向记者表示，下个月中旬即将推出ＳＯＨＯ产品，价格已经定为1.35万元／平方米。记者了解到，该项目推出的ＳＯＨＯ产品属于Ａ区项目，而之前该项目推出的Ｂ区项目住宅价格在2万元／平方米－2.2万元／平方米，而这次Ａ区推出的新产品ＳＯＨＯ价格下降了近9000元／平方米。


　　而记者在询问Ｂ区住宅项目时，尽管目前该项目的均价在2万元／平方米-2.2万元／平方米，但是她向记者推荐了一套一层带花园的140多平方米的大户型，价格可以优惠至1.9万元／平方米，而且如果采取一次性付款的方式还可以享受优惠，看记者犹豫不决，她进一步向记者表示，如果真想买还可以再商量。

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　　一直被认为是地段最为稀缺的二环项目，如今也成了可以砍价的“处理”产品，可见在整个楼市危机中，很难有项目能独善其身。


　　无独有偶，记者了解到，近日二环内的一些项目全调低了价格，例如中信城最初的报价为1.95万元／平方米，目前调整为1.85万元／平方米，销售优惠的房价可以达到1.7万元／平方米左右;首开幸福广场一期报价为2.6万元／平方米，二期价格为2.2万元／平方米;刚刚开盘的华润西堤红山项目报价1.5万元／平方米-1.8万元／平方米，有特价房1.45万元／平方米，比当初该项目预计的2万元／平方米调低了4000元左右;和庭（丽水莲花二期）从最初的2万元／平方米下调至1.7万元／平方米左右，并有1.43万元／平方米的特价房;凯德·华玺现在价格为2.5万元／平方米，比当初3万元／平方米的定价下调了5000元。


　　一直以来，二环区域作为北京的老城区，有着得天独厚的教学、医疗、商业等配套设施，也被人认为是房价最具抗跌性的区域。但是从近期各项目采取的降价措施来看，即使是再优越的地理位置也扛不住大市整体不好的影响，即使是皇帝的女儿也有愁嫁的时候。


　　北京楼市出现整体下跌


　　黄金位置不等于房价只涨不跌


　　一直以来北京的二环线、上海的内环线、杭州的西湖等区域全被认为是中国最好的黄金地段，例如2005年开盘的上海汤臣一品项目，最高价格达到世人惊叹的11万元／平方米，而如今呢，由于当初价格定得过高使其成了一座“空中楼阁”，既卖不出去也租不出去。


　　在楼市步入下跌通道以后，地段神话的优势不断被打破。6月份以来，长安街沿线几个在售项目都下调了售价:西绒线胡同的两个高端项目天安国汇和西绒线26号，去年开盘时价格分别为3.88万元/平方米和4万元/平方米，但目前都是以3.5万元/平方米的均价销售。


　　可见当初凭借着地段的优越性，开发商们“头脑一热”，就制造出了这些所谓的地段豪宅，仰仗着这个虚头频频制造出天价豪宅，但是目前北京楼市已经步入下跌通道，昔日这些凭借地理位置为卖点的项目不要步汤臣一品的后尘。


　　根据最新的统计报告显示，全国房价10月份涨幅继续回落。国家发改委、国家统计局近日发布的联合调查报告显示，今年10月份，全国70个大中城市房价同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点;环比下降0.3%。10月，北京房价同比上涨5.2%，但环比下降0.2%。

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　　在今年9月份，北京房价出现了3年来的首次下跌。据北京统计局的数据显示，9月份，北京房屋销售价格环比下降0.2%，为2005年以来的首次下降。其中，新建住宅环比下降0.3%，二手住宅价格自上月出现下降后，本月继续下降0.1%。前三季度，四环路以内住宅期房均价比上半年下降235元/平方米。四至五环路价格比上半年下降194元/平方米。


　　看似房价的下跌程度并不大，但是反观楼市中商品住宅的成交量依然低迷。10月份，北京共成交期房住宅8267套，成交面积为78.5万平方米，其中经济适用房、限价房等保障性住房的成交套数为4805套，成交面积为38.3万平方米，分别占总成交量的58.1%和48.8%，而实际成交的期房商品住宅为3462套，成交面积为40.2万平方米。今年9月开始，保障性住房的签约量已经占据了北京住房市场需求的“半壁江山”。


　　有业内人士指出，保障性住房分流了半数商品房市场的需求，将大大拉低商品房市场的房价，让市场的观望情绪继续加重。


　　无数的地段豪宅在这个楼市危机深夜中不断沦陷，再次向人们暗示着在楼市危机中，再好的黄金位置也有下跌的一天。


　　北京楼市年底或将出现“甩卖”


　　保障房将进一步拉低房价


　　在市场经济中价格是由供求关系来决定的，一直以来北京的高房价主要是由于供不应求造成的，中国社科院城市发展和环境研究中心主任牛凤瑞向记者表示。他认为，加大住房供应势必会造成房价的进一步下跌。


　　同样，北京市社科院副院长梅松在北京经济发展论坛暨2008年度北京经济形势分析会上也表示，“现在支撑北京房价上涨的基本因素并没有发生根本性的改变，但由于国际国内市场环境发生改变，加上北京经济适用房和限价商品房加快开发力度，因此房价可能还会继续下降，具体下降幅度有多大，还有待于对国际国内经济环境的观察”。

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　　上述两位专家全指出了供应量的加大是造成房价继续下跌和楼市观望的直接原因，特别是政策性保障房的供应。据悉，北京的保障房用地去年的规划建筑面积是650万平方米，今年的规划建筑面积是760万平方米，相当于每年有10万套住房推向市场。而去年所有新房的成交是14.9万套。


　　有业内人士认为，在如此巨量保障房的冲击下，商品房已经没有了价格优势，开发商不降价都不行，北京商品房房价将会出现暴跌。在资金链短缺的情况下，开发企业依然维持高房价、高暴利，其内在的动力是认为市场需求的巨大。北京保障性住房大量入市将分流市场需求，迫使开发商不得不降价销售。


　　此外，值得注意的是，北京年底前还将入市52块土地，而国土局也透露出了将调低入市土地价格的意图。北京市国土局相关负责人表示，本市拟调整限价房土地供应结构，减少独立建设项目，增加在商品房中“配建”的限价房面积。


　　土地成本的上涨是造成房价上涨的一个主要原因，这次北京市供地结构的变化，势必对地价的下降起到推动作用，进而作用在房价上。


　　同时在岁末年关，房地产企业的资金链条是最为紧张的时候，特别是上市公司。华润置地西堤红山的销售人员向记者表示，之所以低价开盘，就是为了快速销售，为了明年3月份的年报业绩。


　　面对这样“内忧外患”的局面有业内人士指出，今年底楼市将出现“甩卖”现象，因为明年2月、3月份的形势会更加严峻。

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　　记者手记


　　二环房价凭什么不能降


　　记者走访二环项目期间，正赶上沪深股Shi第一高价股“茅台”破百后连续大跌，市场惊呼一个奢侈时代终结了。天子脚下的二环沿线，一直被业内形容为京城房价的最后堡垒。记者在走访中也时不时感觉到一股傲气，无论进哪个项目销售人员全是一个腔调，咱们项目在二环边上，这价就是到底了，不可能再降了。


　　这样的论调不禁让记者想起，一年前深圳房价刚刚下跌的时候，北京的开发商全跑出来嚷嚷，北京不同于深圳，北京是首都有着大量的刚性需求，每年毕业生好几十万、每年进京工作的好几十万、每年来自世界各地的国际友人好几十万……但是到了今天又如何呢？


　　每天各个报纸都有关于楼盘降价的消息，每天都有老业主由于不满开发商降价而出现纠纷问题，一边是宣称不会降价，一边是偷偷摸摸地采取各种各样的优惠措施，何不来得真实点呢，就像现在公交车上的某个楼盘广告一样，“要降就是明明白白直降”。


　　记得当初万科在全国采取降价行动的时候，受到了全国大部分开发商的反对，说万科是“狼子野心”，借楼市危机吞并中小开发商，但是事实证明，在国际金融危机已经到来的时候，谁先降价就意味着谁能存活得更长久。正如万科总裁郁亮说的那样，在这样的环境，企业要把生存放在第一位。


　　同样而言，目前二环区域内的项目，的确你有着别人没有的地理位置，你有着别人没有的成熟配套，去年动辄两三万元的单价人们还记忆犹新，但曾经的高价不过是一个“泡沫”年代的“泡沫”选择而已，现在泡沫破了，资产价格的回归也就成为市场必然的选择，不论是股Shi还是楼市。


　　回来的路上，出租车司机师傅刚好就是在菜市口附近居住，当记者问到现在周边房价稍微便宜了点，您打算在这里买房吗？师傅直接回答，谁买啊太贵了，马上宋家庄大片的经适房就要开始卖了，虽然我要拆迁了给的补助也不少，但是买了房子不能不吃饭啊，还是买经适房划算得多，才4000多元/平方米。


　　如果说“茅台”的破百意味着一个奢侈时代的终结，那么二环房价终于开始“跳水”是不是也意味着京城房价最后的坚冰正在融化呢？借用一位购房者的话就是，二环都降了，还有哪儿不能降？