首家银行出台房贷新政实施细则

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首家银行出台房贷新政实施细则

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2008-10-28 13:36  来源：北青网综合
　　据成都晚报：昨日是房贷新政实施的第一天，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。记者了解到，目前建设银行已经率先出台了配合新政的细则，并调整了房贷电脑操作系统，成都首批客户已经签单。其他银行表示目前还没有收到总行相关细则，并称最快有望本周之内。


　　首个细则亮相


　　建设银行四川省分行房贷部负责人表示，昨日已经有客户按照新政细则签单了，该细则是在人民银行的政策框架和授予的权限内制定的，主要根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等因素，制订差别化的利率政策和首付款比例要求。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，将在贷款利率和首付款比例上按优惠条件予以支持。


　　对于原有首套房按揭，之前的优惠为基准利率的0.85倍。一旦调整为0.7倍，最低的优惠利率有望达到5.229%(在基准利率7.47%基础上下浮30%)，四大行中的工行、农行、中行四川省分行机构均表示目前还没有收到细则，如果有客户办理业务，只能按照以往的政策办，"这两天几乎没有人下单了，大家都等着新政细则出来"。


　　针对"老房贷客户能否享受打7折的利率"的问题，深圳发展银行副行长刘宝瑞表示，将重点考虑为新发放贷款执行7折的最优惠利率。他表示，深发展正关注央行关于此次新政的细则，将根据央行细则来制订执行细则。此次新政主要是为了扩大内需，而存量贷款对此没有明显作用，因此深发展将重点考虑对新发放住房贷款执行最优惠利率，不会出现存量贷款普遍下调的现象。据悉，除了按照央行政策支持首次购房和改善型购房，深发展将同时结合客户的信用记录、还款能力等综合评估结果确定合适的利率和首付。"原则上低风险贷款提供低利率，高风险贷款执行高利率"。


　　相当于4次降息


　　成都市居民个人住房贷款多数选择的是五年以上贷款期限，按照今年10月9日以后实施的最新利率，银行五年以上贷款利率为7.47%，按照调整以前最低的0.85倍计算，贷款利率为6.3495%，财政部公布新政策后，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的五年以上贷款利率下浮30%，降为5.229%，这已经相当于4次降息的效果。


　　以购买50万元住房为例，最低首付比例从原来的30%下调为20%，首付款只需要10万元，剩下40万元的贷款按照20年贷款期限等额本息还款方式计算，月供从调整前的2946.96元减少到2690.69元，新政可以使借款人每月节省256.27元，利息总额可节省61504.8元。

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贷款方式生变


　　记者从成都多家银行了解到，在一片降息声中，往年到了第四季度就会出现的提前还贷风潮今年终于有所缓和了。工行借款人张先生表示，提前还贷是为了避免加息，承担更多的利息负担，今年国家连连降息，又有这么多优惠政策可以不急着还了，手中闲钱可以考虑作其他投资。


　　在加息期间一直受到关注的个贷固定利率产品开始失宠了，当初一些人选择它是为了确保未来财务支出的固定性，规避利率上扬风险。如今利率连月下跌，房贷又出利率优惠政策，目前建行、招行等表示还没有接到总行调整固定利率产品利率标准的通知。据悉招商银行5年以上固定利率房贷基准利率为7.11%，而新政后同期最优惠住房贷款利率仅为5.229%。


　　银行兼顾利润


　　银行业界认为，虽然新政是鼓励自住购房需求,但将首付比例从原来的三成降到二成，利率又打折,不仅压缩了银行的利润空间，也加大了银行的风险。因为最低的优惠利率有望达到5.229%，低于目前的五年期存款5.58%的利率，出现"存贷利率倒挂"。也就是说，银行每做一笔下浮30%的房贷，都是一笔"亏本买卖"。


　　还有人士认为，目前房价下跌还看不到一个明显的底部，各家银行也不会贸然放松对个人房贷的风险控制。他们表示，各家银行只有在经过风险控制测试后，会根据自己客户群的实际情况，逐步放松个人房贷。

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　　农行率先出台房贷细则 最低首付20％


　　另据网易财经讯 10月28日，对于近期财政部、央行近日接踵推出的一系列关于楼市(专题)的信贷政策，农行出台细则。


　　农业银行积极响应央行号召，明确提出，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。


　　另一方面，农行将坚持风险与效益对称的原则，不断增强对房地产市场走势的分析和应对能力，加强对客户还款能力的甄别，在区域、项目、客户等方面实行多维度的精细化个人房贷政策，提高自主定价和风险控制能力。一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。


　　另据介绍，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。为强化对优质客户的服务，进一步提高效率，在对存量贷款利率调整过程中，农业银行采取了两种方式。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。