多数银行观望 首个房贷细则公布几小时后流产

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　　农行称，该行将加强对客户还款能力的甄别，在各个方面实行精细化个人房贷政策，并对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%，而对借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。并严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。


　　此外，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。农业银行在对存量贷款利率调整过程中，采取了两种方式。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。


　　此外，国内多家银行和地区分行也表示正在制定并在近期出台相关房贷细则。深圳发展银行副行长刘宝瑞表示，将重点考虑为新发放贷款执行7折的最优惠利率，深发展正关注央行关于此次新政的细则，将根据央行细则来制订执行细则;招商银行广州分行表示，尚未收到总行细则，但细则有望近日出台;工商银行广东省分行营业部表示，工商银行总行仍在制定实施细则。


　　农业银行出台房贷新细则的通知原文


　　财政部、央行近日接踵推出的一系列关于楼市的信贷政策，让各商业银行信贷部门忙上加忙。10月28日，记者从农业银行了解到，该行已于昨日出台多项举措，加大房贷优惠力度，保障民生并支持国内居民合理住房消费。


　　据悉，农业银行一方面积极响应央行号召，明确提出，对保障和改善民生的购房需求，提供更加优惠的产品和更加优质的服务。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。


　　另一方面，该行将坚持风险与效益对称的原则，不断增强对房地产市场走势的分析和应对能力，加强对客户还款能力的甄别，在区域、项目、客户等方面实行多维度的精细化个人房贷政策，提高自主定价和风险控制能力。一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。


　　另据介绍，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。为强化对优质客户的服务，进一步提高效率，在对存量贷款利率调整过程中，农业银行采取了两种方式。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。


　　统计数据显示，近年来，农业银行积极稳健发展个人住房信贷业务，取得了良好的经济效益。2005年至2008年9月，累计发放个人住房贷款3673亿元，新产生不良贷款仅12.6亿元（剔除四川震灾影响）。

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　延伸阅读：农行撤销新政后首个房贷细则 称还要进一步修改


　　10月29日报道 昨日，农行一度在其总行网站上抛出了房贷新政实施后的首个实施细则。但到了晚间，本报记者再次查看农行网站时，发现有关房贷实施细则的文章已经撤下。记者从农行广东省分行信贷部有关负责人处了解到，分行傍晚接到总行通知，称实施细则还要做进一步修改，下午网站上公布的实施细则暂不执行，最后的细则要等总行方面的进一步通知。该人士表示，具体出于什么原因、什么内容会被修改，暂不清楚。


　　银行利率博弈导致细则难产


　　农行网站挂出新的房贷细则后，记者昨日曾致电包括中行、工行、招行、光大在内的多家银行，得知其他各家银行的实施细则仍未出台。一股份制商业银行个贷部负责人分析称，大部分银行仍未出台实施细则，一方面是因为有关“改善型普通自住房”等概念模糊，银行正就此与有关部门沟通；更重要的是，新政实施后，部分贷款利率的下限与同期存款利率出现倒挂现象，各家银行既不愿赔本贷款，又担心被抢走客源，都在进行利率博弈。


　　以往，由于房贷利率与存款利率的存贷差较大，即使按利率下限放贷，银行也可盈利。为了争抢客户，对于符合条件的优质客户，以往各银行一般都乐于按最低下限执行贷款利率。


　　央行的房贷新政规定：对首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房的贷款需求，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。如果按0.7倍的最低下限计算，则3～5年期商业贷款利率为5.103％，低于3年期存款利率5.13％；5年以上贷款利率为5.229％，也低于5年期存款利率5.58％。


　　不同银行和客户利率或有差别


　　该负责人表示，利率倒挂使得银行处境尴尬：一方面，如果在央行的框架下对符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户，但实际上要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果为了盈利，某银行定的利率高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户的要求高于其他银行，则势必流失客户。因而银行目前都不愿率先抛出实施细则。


　　该负责人进一步分析称，可以肯定的是，最终房贷市场将一改之前利率统一的格局，出现多层次多样化的局面。对于不同的客户，同一家银行可能会划出多种利率等级；同一客户在不同银行所获得的利率也可能会有较大差别。


　　农行一度公布的实施细则


　　●首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房，最低首付比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍


　　●购买非普通住房的，即使是首次购房，首付比例原则上不低于25％，利率原则上不下浮


　　●购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％


　　●已经办理房贷的，初始贷款发放金额在30万元（含）以上的，原则上自明年1月1日起自动调整利率；不符合自动调整标准或无法进行自动调整的，须先由借款人提出书面申请，银行酌情给出最终审批意见。（广州日报）

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延伸阅读：农行撤销新政后首个房贷细则 称还要进一步修改


　　10月29日报道 昨日，农行一度在其总行网站上抛出了房贷新政实施后的首个实施细则。但到了晚间，本报记者再次查看农行网站时，发现有关房贷实施细则的文章已经撤下。记者从农行广东省分行信贷部有关负责人处了解到，分行傍晚接到总行通知，称实施细则还要做进一步修改，下午网站上公布的实施细则暂不执行，最后的细则要等总行方面的进一步通知。该人士表示，具体出于什么原因、什么内容会被修改，暂不清楚。


　　银行利率博弈导致细则难产


　　农行网站挂出新的房贷细则后，记者昨日曾致电包括中行、工行、招行、光大在内的多家银行，得知其他各家银行的实施细则仍未出台。一股份制商业银行个贷部负责人分析称，大部分银行仍未出台实施细则，一方面是因为有关“改善型普通自住房”等概念模糊，银行正就此与有关部门沟通；更重要的是，新政实施后，部分贷款利率的下限与同期存款利率出现倒挂现象，各家银行既不愿赔本贷款，又担心被抢走客源，都在进行利率博弈。


　　以往，由于房贷利率与存款利率的存贷差较大，即使按利率下限放贷，银行也可盈利。为了争抢客户，对于符合条件的优质客户，以往各银行一般都乐于按最低下限执行贷款利率。


　　央行的房贷新政规定：对首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房的贷款需求，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。如果按0.7倍的最低下限计算，则3～5年期商业贷款利率为5.103％，低于3年期存款利率5.13％；5年以上贷款利率为5.229％，也低于5年期存款利率5.58％。


　　不同银行和客户利率或有差别


　　该负责人表示，利率倒挂使得银行处境尴尬：一方面，如果在央行的框架下对符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户，但实际上要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果为了盈利，某银行定的利率高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户的要求高于其他银行，则势必流失客户。因而银行目前都不愿率先抛出实施细则。


　　该负责人进一步分析称，可以肯定的是，最终房贷市场将一改之前利率统一的格局，出现多层次多样化的局面。对于不同的客户，同一家银行可能会划出多种利率等级；同一客户在不同银行所获得的利率也可能会有较大差别。


　　农行一度公布的实施细则


　　●首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房，最低首付比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍


　　●购买非普通住房的，即使是首次购房，首付比例原则上不低于25％，利率原则上不下浮


　　●购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％


　　●已经办理房贷的，初始贷款发放金额在30万元（含）以上的，原则上自明年1月1日起自动调整利率；不符合自动调整标准或无法进行自动调整的，须先由借款人提出书面申请，银行酌情给出最终审批意见。（广州日报）

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延伸阅读：农行网站昨晚撤下房贷新政细则相关文章


　　根据央行规定，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。昨日是房贷新政执行第二日，农行、建行率先出台了房贷细则。


　　昨日记者获悉，农行广东分行已经收到总行相关细则，但分行还要根据广东当地的情况制定具体的操作措施，争取11月1日前下发到各支行。据其他媒体报道，建行四川、青岛等地已经接到总行相关细则，但建行广东分行有关人士表示，截至昨日广东地区还没有收到通知。广东中行、工行、招行、光大、民生等银行也表示，目前还尚未收到总行的相关细则。


　　根据农行总行细则，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。


　　但是，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%；借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮；严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。


　　昨晚11时发稿时，北京传来消息，农行昨晚从其网站上撤下了房贷新政细则。农行市场部称：“该细则有些细节还要改动，监管部门已将挂在农行首页上的相关文章撤下。”记者随后打电话咨询银监会相关负责人，该负责人表示没有下达过指令，不清楚是什么情况。有业内人士坦言，新政策“很难把握”，还得再看看。


　　房贷细则


　　首次购买普通自住房和改善型普通自住房：最低首付20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。


　　购买非普通住房的：首付款原则上不低于25%；借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%。


　　存款利率＞贷款利率 告别提前还贷


　　央行将首次按揭买房的贷款优惠利率由原来的0.85倍下调到0.7倍后，银行的存贷差进一步缩小，利润空间将受到不小的挤压，这是银行业内人士始料不及的。


　　以目前5年期以上贷款的基准利率7.47%计算，享受7折后的实际利率为5.229%，而现行5年期存款基准利率为5.58%，出现了“存贷利率倒挂”。有银行人士举例说明，假设客户有100万房贷余额且已有100万闲散现金，如果利率5年内不调整，那么客户不提前还贷，而是将资金存入同一银行，5年后其利息总收入接近27万，而支付的贷款总利息仅为14万，因此以前经常出现的“提前还贷”潮将成为历史。


　　银行业普遍认为，虽然新政是鼓励自住购房需求,但将首付比例从原来的三成降到二成，利率又打折,不仅压缩了银行的利润空间，也加大了银行的风险。


　　“改善型普通住房”如何界定？


　　参考标准可能是首套住房低于144平方米


　　“改善型普通住房”如何定义？农行广东分行上述负责人表示，总行的公告中并没有明确界定，但分行可能会在面积上做个界定，但这个界定标准会在不同的城市有所区别，如在潮州160平方米的住房就被界定为普通住房，而在广州这个标准则不可能，目前，广州地区对“改善型普通自住房”的参考标准可能是首套住房低于144平方米。一旦该标准确定下来，那么市民在购买第二套住房时，如果首次购房面积小于144平方米，则二次购房(豪宅、商铺除外)也可享受首付二成、贷款利率7折的优惠。首次购房大于144平方米，首付原则上不低于25%，利率原则上不下浮。