更快更大地降价！万科集团“内部讲话”泄密？

白鹤

更快更大地降价！万科集团“内部讲话”泄密？

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2008-09-09 09:41  来源：每日经济新闻
　　◆每经记者 杨羚强 发自上海


　　“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉……这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动。”——一份《万科集团主要负责人在东莞“松山湖会议”上的讲话》，成为BBS的热帖。


　　万科将掀更大降价潮？“松山湖讲话”是网络谣传，还是确有其事？


　　“这个会议主要讲三个话题，一是让大家清楚地认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场，二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么，三是未来16个月的对策和行动。”——一份按照万科高管语调和思维方式撰写的 《万科集团主要负责人在东莞“松山湖会议”上的讲话》，近期在网上热传，成为各大BBS的热门帖。


　　由于“松山湖会议讲话”与此前万科总经理郁亮被媒体曝光的 《奥运期间致万科员工的一封信》，内容和语气极为相似。大多数网友在初看到上述“讲话”内容时，均认为讲话确为万科高管所说。


　　但是，万科执行副总裁、新闻发言人肖莉则在9月8日对上述讲话予以澄清，表示它纯属伪造。


　　资本市场泡沫造就高房价


　　虽已被万科辟谣 “纯属伪造”，但该文仍在网友间产生了共鸣。


　　文章认为，是资本市场泡沫膨胀造就了高房价。文章举例万科2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目说，它在2006年10月一期开盘，起价18000元，被一抢而空；2007年8月二期开盘，均价超过了30000元，售出了80%。但近期开盘的三期，折后均价15000元，却无人问津。这是市场泡沫消灭的结果。


　　“深圳银行系统在2006～2007年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿元，而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿元，金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高。而现在，这两个资金来源不存在了，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。我们的价格就必须适应，必须回归正常市场的水平和需求。”

白鹤

　　用降价打垮对手


　　上述不知姓名的万科讲话杜撰者的思维方式很“万科”。他在帖子中这样写道：


　　“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，我们再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动。”


　　仅从讲话的内容看，作者似乎应该是颇有经营头脑的战略高手。在他眼中，万科降价的目的，并不只是要卖得比竞争对手更好，而是能够迅速获得更多资金，低价抢占战略资源——土地，而后推出价格更低廉的房源，使竞争对手因囤积的房源价格过高而陷入困境。


　　据他分析，由于限贷令政策影响，以及其他房地产企业出货犹豫，现金全部变成了房子。万科有机会压价大量购进低价地块,再迅速建房低价销售。而那些不敢降价,不肯降价的房企，由于成本太高，根本无法与万科竞争。


　　“长城世家高层在2006年买入的土地价格是4000元，两月前开始卖房是8000元，而我们的5期别墅地是2000多元，造出的别墅可以卖得比它的高层还便宜。如果在东莞以低于800元的价格买地，造出的公寓卖2500元都有利润。其他企业还能跟我们竞争吗？”


　　为了要实现这一目的。他强调要要以最快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的项目尽快销售。快速降低万科的存货和消化现有土地。

白鹤

　链接


　　网上热帖“松山湖会议讲话”（部分）


　　为什么我们的高管在前年，去年可以考虑买2～3万的别墅，主要是资本市场泡沫膨胀造就的。万科在去年的最高市值超过3000亿人民币，是全世界最高市值的房地产公司，而现在，市值不到700亿，而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿，通过证券市场爆发的财富基本被消灭了。


　　这一轮调控会有很多的地产企业破产，消失，甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业。


　　过往两年，我们也挣了市场泡沫的钱，估算下来，在两年中多挣了60～70亿，市场不理性，阿猫阿狗都挣钱，我们肯定也要随行就市，要比别人挣得更多，但大家必须清楚，这是天上掉下来的馅饼，这不是我们挣的钱，是疯狂的投资客们送来的钱。