日本房地产:新泡沫与释放

清水煮音

日本房地产:新泡沫与释放
从年初至今，东京及其周边地区的楼盘价格已经下跌了36%，并仍不见底，能否有效遏制房地产市场急剧收缩对本已式微的经济增长造成更深的冲击和伤害，已经构成对日本政府的重大考验
    曾受到上世纪90年代房地产泡沫破灭而陷入“痛苦十年”的日本经济将不得不再次面对同样的折磨。目前，日本房地产不断披露出险象环生的行业数据，地产商破产倒闭的案例也鳞次栉比。能否有效遏制房地产市场急剧收缩对本已式微的经济增长造成更深的冲击和伤害，已经构成对日本政府的重大考验。
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    房市拉响警报
    对于上世纪90年代那场房地产泡沫危机，相信无论是日本官方还是普通百姓至今都记忆犹新。一个非常残酷的事实是，日本经济为此支付了长达10年倒退的巨大代价。
    在2005年—2007的三年中，日本全国的住宅用地和商业用地价格均以每年10%的速度劲升，东京23个城区内房屋平均价格一度窜升至7109万日元(约合456万元人民币)的历史新高。然而，房地产市场疯狂之时也许就是泡沫再现之日。
    刚刚出版的日本主流财经杂志《东洋经济周刊》在封面文章中预言，日本新一轮泡沫经济崩溃进入倒计时。
    事实上，土地价格早在去年年初就开始见顶并且至今仍在继续下沉。计算表明，至今年7月，东京等六大城市土地价格仅相当于1991年高点的23.3%。绝对价格也低于25年前(1982年)的水平。而据日本国土交通省的最新调查报告显示，截止到今年7月，日本有38个地区的地价出现普跌，而且下跌地区呈逐月扩大的趋势。
    在地产价格下降的同时，东京等地的房屋价格也跌势惊人。从年初至今，东京及其周边地区的楼盘价格已经下跌了36%。尽管如此，新房销售率仍不见回升。根据日本民间研究机构不动产经济研究所数据，今年7月末，东京及周边地区待售新公寓数量较上年同期锐减32%至4002个单位，连续第11个月下滑；无独有偶，日本房地产经济研究所也发布最新研究报告称，东京地区7月套房销售年降44.5%，连续第11个月出现下降。目前，东京市中心新建商业大厦的空置率一路飙升，待租公寓达到破纪录的1万套。
    市场的加速下挫和持续疲态令房地产开发商信心受到极大的打击。资料表明，自年初至7月份，日本房屋投资下跌3.6%。日本国土交通省公布的最新数据显示，7月份日本国内50个处于行业领先地位的建筑承包商建筑订单总额年比下降10.02%至1.12万亿日元。值得注意的是，日本不动产研究所的一项最新调查表明，日本投资商的房地产投资意向仍在继续走低。
    资金链条断裂
    除了日本政府在上次房地产泡沫破灭之后刺激性政策用力过猛而留下了后患之外，美国次贷危机的爆发和传染性冲击无疑是日本房地产再度发病的直接原因。其中最为要命的是次贷款危机引致日本房地产市场资金供需链条的全面断裂。
    次贷危机之后，由于资金周转出现困难并且无法克服，日本房地产商开始不计成本地抛售手中房产，最终导致房地产价格一降再降，房地产商的处境变得更加困难，整个房地产业因此陷入了一种恶性循环。更为重要的是，过去几年日本房地产企业的贷款即将相继到期，如果不能按时还款必然导致出售其抵押物，甚至可能破产清算。事实上，今年以来，日本已经有Zephyr、Urban等5家中型以上规模的上市房地产企业破产，涉及负债金额约7145亿日元(约476亿元人民币)。另外，日本非上市房地产商的负债总额超过100亿日元(约合人民币6.2亿元)。因此，专家认为，今后可能还有更多的房地产商加入到破产的行列之中。
    泡沫破灭与释放
    对于日本经济而言，目前最值得担忧的问题是，最近几年累积起来的房地产泡沫是否还会像上次一样无情地破灭并对自己造成深重的伤害。
    笔者认为，由于受自我调适能力的影响，本次房地产危机的冲击力或许会受到一定程度的抑制。
    首先，日本房地产行业的重组性风险干扰能力增强。房地产业困窘的局面正好是房地产行业洗牌的最佳时期。在日本，三家最大的房地产商三井不动产、三菱地所和住友不动产经历了上一次危机洗礼后，他们的组织机构比20年前完善许多。同时，从2003年到如今的决算报告显示，近五年来这三家公司业务收益有增无减，而且2009年的预期依然乐观。目前，三家公司正在利用行业的冬天大展收购拳脚，其中住友不动产从去年夏天地价下跌开始就在日本全国共收购了10个写字楼。因此，尽管在此轮房市危机中日本出现了部分房地产企业倒闭的情况，但整个房地产行业经过重组后会变得更加健康和结实。
    其次，海外长期投资基金构成了日本房地产新的输血管道。就在游资撤离纷纷退出日本市场的同时，拥有巨额资金的国家型投资者仍然对日本房地产痴心未改。如新加坡著名投资公司Capitaland的子公司与三菱地所子企业合并成成Ascott(日本)公司，目前正在东京等地进行公寓的开发和服务。
    再其次，日本金融机构可能择机推出对冲危机的措施。目前，针对因资金链断裂导致部分房地产企业倒闭的现状，监管部门金融厅开设了“金融顺畅热线”，以帮助房地产企业应对银行信贷紧缩的情况。同时，出于对房地产行业和整个经济下滑风险的考虑，日本央行仍可能在未来一年内维持0.5%的利率不变。
    最后，日本政府将推出拯救房地产的积极政策。一方面，日本政府不久前披露，将重新审查公司所得税政策，帮助房地产等企业削减成本。另一方面，日本政府日前决定出台一项高达270亿美元的经济刺激计划，其要旨是协助中小企业获得融资。如果这项计划如期启动，房地产行业的资金短缺状况将得到一定程度的缓解。