境外热钱开始离弃一线城市 转奔向二、三线楼市

白鹤

　作为抬高广、深等地房价的主力推手之一，境外热钱(投机性短期资本)早已引起监管部门的广泛关注。据估计，在去年一年，流入中国房地产市场的热钱高达800亿美元。但今年情况有所变化。随着中国一线房地产市场低迷气氛的逐渐蔓延，热钱的撤退之势也越发明显。热钱的下一站，或许将是中国的二线乃至三线城市。


　　政策门槛


　　早在去年，蜂拥而至的热钱就引起监管部门的高度警惕。针对热钱大量投资国内房地产市场所引发的房价上涨现象，国家先后出台了相关的限制性文件，要求地方审批部门批准设立外商投资房地产企业时及时向商务部备案。此后国家外汇管理局也下发通知，规定今后将不再批准新的外资房地产贷款。


　　不过热钱疯狂的投资步伐并未因此而有所放缓。嗅觉灵敏的热钱资金不仅对其所投资的房地产领域神经异常敏感，而且他们也高度关注着不同区域房地产市场的变化。长期关注境外热钱投资流向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕认为，“外资热钱已经从一线城市开始抽身，转而投向二线城市，同时他们还瞄准了三线城市。”


　　进入有方


　　热钱之所以选择大规模进入国内的房地产市场，除了近年来国内房价不断攀升的利好因素外，人民币升值和国内的利率提高得太快也是其中的重要因素。然而在国家先后出台的严格限外政策下，体现出来的，却是不断扩大的热钱规模以及由此引发的市场变化。那么热钱究竟是怎样流入国内的？


　　据了解，在巨大的利益面前，更多的热钱选择的是以非法的方式介入。


　　目前热钱投资国内房地产市场的资金进入渠道，主要是依靠先投资贸易行业，然后与这些贸易公司实现企业间的资金拆借，以及从房地产下游如建筑施工方成立房地产公司等方式投资房地产行业。这些类似的投资方式不仅可以避开商务部冗长的审批时间，还可以逃离国家对外资的资金监管。


　　热钱转身


　　伴随着国内一线城市房地产市场相继开始步入低迷期，热钱迅速采取了转战二线城市的行动。


　　事实上，自最早进入内地房地产市场的一线城市以来，热钱一直都在扮演着高房价幕后推手的角色。有资料显示，去年1月至7月，深圳房价涨幅超过70%。也是在去年，广州楼价也飙升了50%，专家指出，广东房价的飞涨是因为此前袭击上海、深圳的外资炒楼热钱正在转移目标全力追击广州楼市。


　　但就在以深、广为代表的一线城市的房价飞速上涨、并吸引大量个人投资者进入楼市的时候，从去年10月份开始，这两个城市的房价却毫无征兆地开始大幅下跌，至今跌幅高达50%。而伴随房价大跌的，则是热钱明显的撤离迹象。

白鹤

　　去向未明


　　热钱最大特点就是短期、套利和投机。因此面对数倍甚至数十倍的超额利润，外资热钱有着套现落袋离场的本能冲动。


　　以2007年热钱全面加速投资国内一线城市房地产市场的表现为例，大量的资金在短时间内集中涌入某个局部市场，使得该城市在短短几个月内房价就被迅速提高。


　　如今随着一线城市楼市的不断下挫以及内地股市的大幅跳水，热钱对国内经济的发展预期已经出现了变化。而另一个不可预知的因素是，在此形势下，房地产市场整体低迷的状况如果波及到一线城市以外的其他地区，天生具备投机属性且神经敏感的热钱，是否会选择大规模获利离场的做法，成为各界广泛关注的事情。


　　黎友焕认为，获利丰厚的热钱的投资目标，就是将一线城市的房价炒高到一个临界点之后就转移战场，进入二线城市，他们是预谋在中国房价全面上涨的浪潮中最终全身而退。 据《财经时报》


　　■知识点


　　何为“热钱”


　　“热钱(HotMoney)”又称“逃避资本”，是充斥在世界上，无特定用途的流动资金，也被形象地称作“过江龙”、“金融鳄鱼”。当人民币汇率预期改善、利率高于外币时，“热钱”就会千方百计地流入套利。一旦这两个条件发生反方向变化时，“热钱”就会迅速撤出，从而引起金融市场的动荡。正是靠它，上世纪90年代末国际“金融大鳄”索罗斯一手制造了亚洲金融危机，在短短半年间掀翻了整个东南亚国家金融体系。通常情况，热钱并不是一成不变的，一些长期资本在一定情况下也可以转化为短期资本，短期资本可以转化为热钱，关键在于经济和金融环境是否会导致资金从投资走向投机，从投机走向逃离。而我国现行的汇率制度和美元持续贬值的外部金融环境，造就了热钱进出的套利机会。


　　目前，热钱比较喜欢游走于二、三线城市，虽然国家有关部门已经提高了外资进入房市的“门槛”，但外资进入楼市的步伐仍越来越急。


　　走在成都的大街小巷，雅居乐、爱美高、华润等外资房产的巨幅广告铺天盖地，一切都在传递着一个信息：成都已成为外资房产的蜂拥之地，成都人住进“洋楼盘”已不再是新鲜事。武汉市统计出来的数据是，今年前三个季度，外资投资武汉房地产领域热钱比去年同期增长4倍！

飞雪寒冰

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