【转贴】中国地大，住房就应比日本人大？

nicholasxw

　　最近房产大鳄任志强又出语惊人：“不管是从土地的价格角度看，还是从资源控制角度看，包括居民的各种购买能力，90平方米都是不合适的。全国一亿九百万套住房，现有住房中，一亿套以上的住房是平均67平方米，如果再生产这样的小房子，在未来的二三十年，可能会限制所有人都必须要住小房。如果把原有资产加在其中，住房大概134平方米是合理户型，86%的人在自己原有住房的基础上，更换住房时只需要再购房二十、三十、四十平方米就可以了。”　

　　我不久前写过一篇文章，分析中国人应该住多大的房，其中以日本作为参照。1989年日本的家庭平均住房面积为89.29平米。而在1988年，以2003年的美元价值计算，日本人均GDP达到两万两千多美元。中国现在的人均GDP才一千多美元。怎么90平米就不适合了呢？　

　　日本的数据很有说服力。因为日本和中国同属土地资源稀缺的人口密集国家，也同样在能源上严重依赖进口。同时，从各项社会指标上看，日本人的日子过得相当舒适，属于宜居国家。任先生说得不错。房地产业应该着眼未来，不能盯着现在的生活水平，更不能盯着现在的中低生活水平，要为有钱了以后作准备。1989年的日本，人均收入按当时的国际货币兑换率算，比美国还高，属于最有钱的社会之一。怎么人家还住90平米呢？我们当然都应该相信明天会更好。但对未来的预期要合理。中国的人均GDP要达到日本1989年的水平，怎么也得三十年。人家在这个水平上住90平米高高兴兴，我们一定要住134平米吗？　

　　一般美国人计算，买房子花的钱，不要超过你家庭税前收入的三倍，否则就可能不堪重负，影响生活质量。中国人口密度大，住房消费在家庭收入中的份额大一些。但是，在一些大都市，百平米的住房已经要百万上下。购买者的家庭收入，至少要在二三十万以上。这对大多数城市居民是不现实的。相反，如果是67平米，一般老百姓的购买力还是有可能应付的。　

　　中国的城市居民，不少人在住房消费上太爱攀比，期待太高。其实住个67平米的房子，财政压力小一些，生活未必不幸福。更重要的是，在住房上一味求大，其社会成本就非常高。这种成本最后反过头来还得大家来分摊。　

　　住房大有什么社会成本呢？首先，住房大，人口密度就低；一个大城市，就会不断扩张，使许多人被大房子挤到了郊区。第二，城市无限扩展，人们通勤上班的距离越来越长，造成交通拥挤，必然导致过多的地皮用来修路，抢了居住用地，抬起地价，进一步造成房价飞涨。这一点，美国的有关研究已经证实。第三，远距离通勤，一天大量的时间消耗在路上，回家后精疲力尽，家庭生活的时间减少，质量降低，关照子女教育不够，影响下一代的人口素质。第四，交通压力大，能源消耗也大。况且，大房子在取暖，制冷等方面，都将大大增加能源需求。中国石油严重依赖进口，就更不宜在住房上进行铺张式的发展。　

　　去过日本的人大概都能体会，日本大都市住房小得惊人，乃至一个浴缸要设计成一个高高的桶式，人不能平躺，只能坐在其中，以节省空间。日本的农村，则山清水秀，农民开着私人车，住着单体大房子，和美国人的住房条件也差不多。但是，年轻人还是大量往城市涌，追求那里的生活方式。可见，住房并不是决定生活质量的唯一因素。　


　　日本的小房社会，比起美国的大房社会来有许多优点。人口密集，公共生活多，公共交通发达方便。步行街多。市民习惯走路，有更多的运动。另外，房间小，冰箱也小，食品不储存，家庭主妇常常天天买菜，食物新鲜精心。人更苗条，更健康，人均寿命也长。一些美国的零售商十年前进军日本失败，就是不能体会这种生活方式。我读研究生时，一位美国教授挖苦美国的丑陋：大合子式的巨型超级市场，大房子，大SUV，大汉堡，结果是严重肥胖者遍地都是。　

　　我当然不反对提高生活水平。但提高生活水平，可以是生活的更加精致，未必一定要生活得更加铺张。住房何尝不是如此。(文/花蕾香香)