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开发商的资金链断掉只会出现更多的烂尾楼

作者：chsh  新闻来源：本站原创  点击数：9  更新时间：2006-11-30  

　　主持人：其实据我们了解在美国也有类似的预售制度，银行停止贷款未封顶楼盘，实际上和房地产的预售制度没有一个根本的矛盾。

　　王志毅：不矛盾。

　　网友：政策执行下来之后，我们在买房的时候，现在该怎么操作？目前是按照什么样的步骤来操作的？开发商比如原来会要求你签完合同之后，要求必须在多长时期内办下贷款，是有要求的。如果办不下贷款要负一定的违约责任或者怎么样。现在该怎么操作？

　　肖云峰：以前在实物中，开发商的买卖合同后面、附件上都会有规定，一般在30日之内要把按揭贷款办了，如果办不下来就要承担相应的违约责任。现在如果从开发商的角度，已经要求严格执行121号文，这种约定肯定是成了违规的。从银行的角度，如果你给它提供贷款也是不可能的，从开发商的角度、银行的角度如果都严格执行的话。这个时候往往可能封了顶以后，这两天我就跟我的这些客户开发商聊，他们就说我们会尽量争取那20%、30%的首付款，因为我们的资金链也是受不了的，让他先把首付款付过来，付过来以后可以给他一个优惠，稍稍打一个折，让客户保留下来，预计到明年1月份或者是今年年底，这个房子封顶了，封顶了以后你可以来办按揭，从那时候再算半个月或一个月，有这么一个问题。

　　但是我这两天通过跟业内人士沟通以后，发现可能有的银行会想出一些什么样的灰色道路呢？可能先把按揭贷款和资料先做了，做了以后拿回去不放款，先从银行个人房地产金融业务的角度先持有一批存仓客户，等到封顶了以后再放款。这样实际上还是排斥了其它银行的竞争，这种竞争实际上只有在实物中参与这个事情，才可能知道银行可能采取这种方式、方法。因为银行之间对个人房地产金融业务的竞争是极其激烈的，这种激烈导致了房地产市场的有些上游产业，从银行这个角度来说，它的上游产业可能是房地产开发商，甚至它的下游产业，甚至像一些经纪服务公司、保险公司等中介机构混乱的局面。

　　这种预售制度从业主的角度讲，期望购买的标的物和现实要购买的标的物，将来可能更能够等同了。不是现在看的都是无数人来买卖，现实交房以后大相径庭。

　　再一个对开发商产品质量要求更高了。再一个是期房投资价值问题和预售制度来讲，期房具有投资价值。近几年买期房和现房肯定是有差价的，开发商正是利用这个东西作为销售策略之一，使一些投资性的客户或者是半投资性兼居住的客户购买房产。现在如果现房以后才能够开发办按揭的话，对期房的投资这一块可能多少受一点影响，但是我想不会太大。从房地产的买卖销售角度来讲，策划的这一块仍然是可以拉开这个问题，这个影响主要是限制银行进入市场的时间点的问题。

　　主持人：对于购房者的影响可能是晚还几个月的贷款，是这样吗？

　　我补充一下，因为刚才肖律师是高屋建瓴从宏观的角度来讲，我是从实务做律师的角度讲一下。

　　王志毅：银监局的文件下发以后我就感到非常深的忧虑，俗话说人无远虑必有近忧，我是既有远虑，又有近忧。这个政策如果一旦严格执行，所有的贷款银行全部撤出未封顶的楼盘，停止对未封顶的楼盘发放按揭贷款业务，潜在的纠纷很快就会爆发，道理很简单。因为在北京市已经有很多签了合同的存在，一旦银行停止放款，我也相信开发商都会请律师起草合同，因为这是独立的法律关系，合同里肯定有一句话，签合同多少多少日之内必须把按揭贷款提交。这个合同一旦签订了之后，并且在这个时间内，假如楼盘现在根本没有封顶，或者是离封顶还有几个月或者更长时间，客户的违约就是不可避免的，这种情况怎么处理？不管是央行121号文件还是银监局的通知和意见，仅仅是政策层面，充其量是政府规章，不是法律。一旦发生纠纷起诉到法院，法院只能按照司法解释，不能依据一个地方的通知，也不可能依据一个银行的政策性的文件来做判案，这样对购房者是一个非常非常大的损失。

　　第一，如果已经签了合同的朋友，对这个问题要高度重视，争取是不是跟开发商协商一下。没有签订合同的网友要特别注意，在银监局这个政策开始严格执行之后，务必在合同上加以补充条款，如果未封顶之前得不到按揭贷款是不能算违约。特别注重合同第6条和付款方式和期限里。这是我特别提的一下。这是近期很可能出现纠纷的一个我感到忧虑的事情。

　　远忧是什么，银行121号文件出台，和地方银监局对这个政策再次强调严格执行，它会引发一些其它负面的效果。预售制度我今天也不评价是好是坏，我个人的观点，我认为预售制度是绝对不可以取消的，这是一个非常好的制度。一个制度好并不能证明是完整无缺，但是预售制度有它好的一面，所以短期内不可以取消。同样一个事物，你站在不同的角度去考虑，会得初不同的结论。预售制度对开发商是利好，对买房者也是利好，但是对银行不一定是利好。为什么？道理很简单。如果是期房，很可能会发生工程不能竣工的情况。一旦发生这种情况，银行的抵押权无法实现，债权也就无法实现，对银行是有风险的。假如站在开发商的角度和购房人的角度，恐怕有相当一部分的开发商和相当一部分的购房人，或者百分之百的开发商和大部分的购房人是不赞成取消预售制度的。但是从银行角度来讲，大部分是赞成取消预售制度的。所以，银监会包括央行121号文件，它的初衷我做一个大胆的预测，除了考虑降低购房人不必要的利息负担之外，更多考虑到银行贷款资产优良、坏帐率的降低，更多考虑到这一点。站在银行角度考虑，它的本质上，出台一系列的措施，包括121号文件，包括银监会再次重申严厉执行121号文件，都是对预售制度的一种反动。

　　在此我也讲，实际上目前银监局的这种做法跟最终取消预售制度是50步和100步的关系。即使按照银行说为了降低风险而停止对未封顶楼盘发放按揭贷款这种出发点是它的初衷，换一步来讲，下一步是不是再出台一个措施，对未通过竣工备案的楼盘也不能发放按揭贷款，再进一步讲，对于没有取得现房的大产权证并取得银行抵押登记的楼盘也不得发放按揭贷款？因为按照我说的情况，如果实现了，一步一步实际上是可以往前推进的，是不是越往后银行的风险就会降到越低？答案是肯定的，实现大产权抵押登记以后，银行的风险肯定是最低。一旦出现这种情况会怎么办？导致整个预售制度就是名存实亡。因为预售制度是得到了我们国家法律的肯定，得到了建设市部商品房预售管理办法的肯定，像银行为了降低自己的风险，不可以从法律的层面上取消，但是可以用它自己的行政监管权利，利用市场的手段达到它的目的。这是我一个比较远的担忧，预售制度还能走多远还能健康有序地发展？

　　除此之外央行121号文件和北京市银监局再次重申严厉执行，对其它方面也会产生一系列的效果。我现在不评判效果是好还是坏，有几点可以大胆推测。

　　第一，停止对未封顶楼盘发放按揭贷款会不会导致烂尾楼的消失？我不抱乐观的态度。因为资金链一旦断掉，可能会出现更多的烂尾楼，而不是更少的烂尾楼，这是第一点。

　　第二，我们现在这种政策出台之后，影响最大实际上是资金相对比较薄弱，相对来讲对银行依赖比较强，对预售款回款依赖性比较强的中小房地产开发企业。我们的政策，包括我们现在的舆论一直在呼吁要创立品牌的房地产，要鼓励资金雄厚的大型的房地产企业来参与房地产的开发建设，但是我在此也呼吁一下，现在这种舆论的导向和政策的导向，如果一旦培育出来，假如整顿市场，现在不是300、400家房地产企业，有大中小充满活力的房地产企业来做，而仅仅剩下3、4家大型的资金很雄厚的，因为按照业界估计，做100万平米的项目，恐怕自有资金10几亿才可以，如果仅仅剩下这种大企业，这种企业我可以肯定地说是垄断的企业。垄断的企业必定要获取垄断的利润，垄断的利润是超额的利润。这一天还没有到来，因为现在市场不管这种竞争是混乱还是有序，还是有市场竞争。如果按照银行局部从防范风险的角度出发，经过一轮轮洗牌之后，假如市场上只剩下3、4家大型的巨无霸的企业，真正尝到苦头的还是我们的购房人，还是我们的买房人、普通的小业主。其实从这一点来看，我们也应该高度来重视，我们要考虑到后面负面的后果。银行抗风险能力会更强，资金很雄厚的房地产公司，会把地产的资产整合到自己的名下。但是一旦获得超额利润，房价的问题可能就会是一个很现实的问题。


　　我认为这个文件的出台一定会影响到房价，除了我刚才说的几个原因之外，包括政策出台之后导致商品房供应量的减少和减缓。为什么会减少？一些企业发现资金链断掉，没有办法做下去，会把资金投到别的行业。已经进入这个行业，会把市场的步子放缓，因为怕资金周转的周期，甚至会影响到整个小区项目的规划、工程的规划，对户型都有影响。我这不是危言耸听，道理很简单，建一个20层楼封顶期可能很长，建一个板楼呢？封顶是很快的事情。是不是换一种说法，鼓励开发商做低密度、矮层比较容易封顶，比较容易取得银行贷款的楼盘。假如一旦鼓励开发商做这种楼盘，后果是什么？第一跟我们鼓励建中小户型的政策是相悖的。第二，肯定会多层的低密度的板楼会被多层高密度的容积率大的塔楼数量高得多，这是可以预见的。

　　会不会还有其它原因导致资金周转压力大？因为资金突然周转不开，承包商的款没法付，导致工期增加，肯定会延期交房。

　　还有一个很负面的原因，会引发新一轮的要求承包商垫资的后果。过去垫资已经大量存在了，银行的关于未峰顶楼盘不能发放贷款执行，开发商资金压力过大，肯定会把风险继续转嫁下去，肯定会转移到承包商身上，承包商会转到分包商，分包商会把压力转到农民工身上。

　　银行转嫁风险还有什么呢？银行的政策出台之后没有考虑到公积金贷款的问题，我也想请银行方面澄清一下，没有考虑到公积金贷款是不是转嫁到承包商身上。一栋楼未封顶不能发放贷款，还是整个小区全部都未封顶不能发放贷款，都没有弄清楚。