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标题: 关于“房屋预售制度” [打印本页]

作者: dengxi6489 时间: 2010-12-14 01:54
标题: 关于“房屋预售制度”
关于“房屋预售制度”
关于“房屋预售制度”
关于“房屋预售制度”

前些天国家房地产调控的时候出台了政策叫停“房屋预售制度”，后来看到有专家分析说房屋预售制度抬高了房价，理由如下：依据常规购物规则是先选择物品的质量，后决定买卖，但房屋预售制度则在没有进行物品质量选择和鉴定前就进行了购买，这样的动机在于预售房屋的价格要比成品房低，存在者套利空间，这样的话对于房地产商来说提前得到融资资金，提供滚动开发的动力，并且也给房地产销售带来动力，制造的销售“旺盛”的表象，对于购房者来说，有利可图，吸引了消费性购房的提前消费，也吸引了投资性购房的行为：认为可以套利，这些行为推高房屋价格，制造了虚假繁荣。

以上的理论是一个是是而非的理论。

如何看待房屋预售制度？不可否认，房屋预售制度是一种房地产商的融资方式，但如何理解这种融资方式是认识这种融资方式的关键。提前预售房屋可以认为是购房者变相的不完全的投资合伙于房地产开发，这种方式类似于股票运作的方式，但就是缺少了用股票作为中介这种手段，所以，提前预购房屋的购房者必须和房地产商分享一定的房地产利润，这是为什么预售房价必须低于成品房价的根本原因，虽然这样的购房者分享了一定的利润，但房地产分享的利润有绝对的支配地位，并且解决了融资问题，所以，房地产商非常赞赏这样的方法。至于说，这样给房屋套利提供了空间，刺激了需要，拉动了房价上升，这是混淆概念，也是就是说将投资性购房对房价的拉动作用的责任转嫁到房屋预售的制度上，其实，这些责任完全是应该由投资性购房的行为负责，这个道理等同于成品房上涨刺激投资性购房的增加的道理一样。从以上机制可以看出，房屋预售价格并没有抬高房价，恰恰相反，而是抑制了房价，因为不但预售房屋售价比成品房低，使得有富裕资金的消费性购房者得到了好处，并且将预售房屋的价格提前固定下来，防止过快的增长。

同时，房屋预售制度提高了房地产商品的流动性，也就提高了房地产行业的效率，提高了房地产行业的产品供给，因而也就抑制了房地产价格的过快增长。恰恰相反，如果取消“房屋预售制度”，则等于提高了房屋供给门槛，降低了房屋供给，同时也意味着降低了房屋作为商品的流动性，使得降低了交易效率，减少了房屋供给，提高了价格。

对于房屋因为需求而拉升房屋价格的责任是投资性购房，而非房屋预售制度，这是一个认识上的错误。至于预售房屋存在质量问题或者退货问题，这需要从法律上界定责任，不属于经济学的范畴，当然，这样的购房方式增加了房屋信息的不对称性，这需要从经济学和法律两个范畴来研究解决问题，防范出现经济纠纷。

如何看待地价对房屋价格的影响？从理论上说，地价的所占房屋成本的比率不是很高，地价的提高可以通过技术的改进，房屋楼层的增加，成本的降低完全吸收掉地价上涨的成本，从而不影响房价，但是从经济理论的角度看，地价对房价的影响的其他机制还存在。地价首先可以提高房价上涨的预期，从而改变房地产商和购房者对房屋价格的预期，进而影响房价；其次，地价的提高等于提高了房地产准入门槛，从某种降低了房地产投资，影响了房地产的供给，从而影响房地产价格。但具体地价对房屋价格有怎么样的影响，这需要调查研究。

同样城市化进程对房屋价格的影响的道理也是一样的。虽然进城的富裕劳动力并都没有实力购买房屋，但其进城人员数量的增加刺激了租房数量和价格的上升，租房市场的需求和价格变化必然传导和影响房屋销售市场的价格和需求数量。

房地产经济学是一门规范严谨的科学，对房地产经济学的研究必须要有道德责任和学术责任，不能说假话，避免说错话，这很重要。

原发小百合海外站个人博客

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