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标题: 温商迪拜买楼被套20亿之误 [打印本页]

作者: laruence 时间: 2009-12-25 16:12
标题: 温商迪拜买楼被套20亿之误

来源：21世纪网-《21世纪经济报道》 2009年12月25日06:43我来说两句(0)复制链接大中小大中小大中小　　核心提示：在迪拜投资房地产，最大的问题是，根本不知道其土地的价值到底有多少，因为没有一个独立的权威机构可以给出明确的评估。
　　从2002年开放地产业允许外国人购买，到2009年房价比高位时大幅下调将近50％，七年的时光，迪拜地产业经历了怎样的起承转合、兴衰更替？
　　迪拜政府从2002年开始，允许外国人购买房屋，而此前外国人不管在迪拜居住了多少年，只能租不能买。迪拜对于外国人投资房产的区域是有严格规定的，老城区的房屋都不能购买，面向外国人投资的基本都是新开发区域。在迪拜政府把迪拜城的面积向外扩张5倍的计划中，外国人的投资是相当重要的一环。
　　一边是投资失利的落魄，一边是见机抄底的冲动。
　　迪拜中国城房地产交易中心总裁杜艳接受本报记者采访时说，华人在迪拜投资房产，从低端到高端，从住宅到商业都有。诚然，有部分华人在此前的投资中损失，杜艳说实际上并没有传说中那么多，而且最近也有不少温州商人看中即将开业的世界第一高楼项目，询问价格的数十人，有明确投资意向的至少10个人。
　　“在金融危机之后，迪拜当地银行对于贷款很严格，尤其对于国外开发商，这也是造成迪拜房价急速下跌的原因。而且迪拜政府和银行都没有采取积极措施支持地产业，迪拜当地银行只对资金状况非常好的少数客户放贷，让其完全市场化，所以我觉得迪拜市场能够维持现在的状况，还算不错了。”杜艳说。
　　投资时间不同损失程度各异
　　《21世纪》：从2002年到今年，迪拜的地产市场经历了怎样的变化，对于华人的投资热情有什么影响？
　　杜艳：2002年迪拜政府有一批项目，允许出售给外国人，不过当时大家都持观望态度，因为一开始只是酋长的口头承诺，没有法律保证。而且那个项目是位于郊区沙漠地带的联排别墅，距离市中心很远。也有部分中国人去看过房子，但是买的人很少。这个项目当时很便宜，比如最小的户型大概45万-46万迪拉姆。当时也有少数有先见之明的华人有投资，温州人居多。当时投资的是期房，付款比较轻松，首付15％，一年后再付15%，余下的70%是交房时再支付。
　　到了2003年和2004年，市场慢慢活跃起来。著名的棕榈岛别墅也是那个时候推出的项目，第一批别墅的价格大概在280万迪拉姆，那时候投资棕榈岛的华人非常少，因为当时出售这些房子的信息不是非常公开，大部分华人都忙着做自己的贸易生意，购买的大部分是英国人和当地阿拉伯人。
　　房价涨得最快是2007年和2008年金融危机爆发之前。从2004年到2008年，房价大概涨了4倍，最高位是2008年的8月和9月。在金融风暴之前，棕榈岛一栋普通的别墅最高涨到1800万迪拉姆（相当于3500万人民币），位于棕榈岛外围靠海的比较好的位置，当时广东就有一个商人投资其中。棕榈岛上的二手别墅，也被炒到1500万迪拉姆。后来房价下跌了50%，那种1800万迪拉姆的房子，价格只有900万迪拉姆左右。
　　《21世纪》：在迪拜投资房产的华人损失严重吗，此前有传说温州商人在迪拜楼市被套20多亿元人民币。
　　杜艳：在迪拜楼市投资的华人，介入的时间点不一样。比较早投资的，买入的价格也低，在过去四五年时间里，房产价格已经翻了几倍。按照官方统计，房价从最高点到现在平均下降了47%，所以如果是最早投资的那批人，还是有利润可图的，只是与房价最高位时相比，利润减少了。如果是中期介入的，当时买入的价格与现在差不多，只是回到原点。
　　那些在高位买入的投资者，是真正有损失的人，不过根据分期付款的原则，其投入的资金其实也并不多，当时买入的只是楼花。投资的范围从四五十平米到空中花园别墅都有，一般建筑时间都需要两三年，所以会分开几期付款。
　　在金融危机之后，有的开发商向政府申请暂建项目，有时候会向投资者提供解决的方法，比如把已经付出的资金换到已经建好的项目上。但是如果项目继续在建，需要投资者继续付款，而投资者无意再投资，宁愿放弃之前投资的钱，那样就是真正亏了。
　　抄底冲动隐现
　　《21世纪》：在遭遇危机之后，降价出售房产的华人有多少？
　　杜艳：金融危机之后，房屋交易量有所减少，但是减少的交易量不是针对现房，主要是期房，也就是楼花基本上不怎么交易了，因为工程延期了。过去迪拜出售的大部分是期房，只要图纸弄好就可以开始卖。目前现房的价格下降，但是华人很少把自己的房子降价处理，而外国人降价出售房屋的比较多，因为外国人贷款买房的比较多，而中国人大部分是现金交易。在迪拜的华人用贸易生意赚的钱来投资房产，宁愿把房子先放着收租。这也说明华人在迪拜的贸易生意做得不错，如果贸易生意不佳需要资金周转，肯定会变卖房产。
　　最近一年来，租金也相应下降了很多，由于一些公司裁员关闭，对于租房的需求减少。迪拜的租金回报还是比较高的，年回报率有8%。比如两房一厅的公寓，在新的市中心区域商务港，现在一年的租金是12万迪拉姆，出售的价格大概为140多万迪拉姆。而在房价高峰时期，同样区域的公寓，一年的租金是20-22万迪拉姆，售价是290多万迪拉姆。
　　《21世纪》：现在的房价下跌得这么多，有没有华人有兴趣抄底投资的？
　　杜艳：最近接到不少电话，国内有不少华人有兴趣到迪拜投资，因为目前的价格确实比较低，比如一套两房的高级公寓，比较便宜的有2万人民币一平米的单位。而较为便宜的别墅，只要1.3万人民币一平米。当然，这些房屋的地方离市中心有点距离。
　　前几个星期，有些温州人向我们询问关于世界第一高楼Burj Dubai的价格，但是目前还没有成交。世界第一高楼在2004年和2005年的时候，全部是发邀请内部定购。比如，阿布扎比印度商会的会长就在世界第一高楼拥有100层（住宅）和140层（办公室）。当时为了限制炒卖，迪拜政府规定“期房限转”，就是在楼房建好之前不允许转售。但在金融危机之后政府放开政策，因为有些客户需要现金要求卖房。

　　后来我们统计了一下，楼价尽管下跌，世界第一高楼的合同价约为5.6万人民币一平米，现在跌到7万多元人民币一平米。所以那些能挺得住的人，一般不会轻易出售。第一高楼在楼市最好的时候，价格是每平方英尺10万迪拉姆，约为20万人民币一平米，后来价格下跌到7万人民币一平米。目前最小的户型，是52平米的单身公寓，售价为199.5万迪拉姆，相当于374万元人民币，单价7.3万一平米。
　　有向我询问的温州商人说，如果第一高楼的价格跌到6.5万元人民币一平米，就打算买200平米一套的住宅，总投资约为1300万人民币。目前至少有10个客户有类似的意向。但是第一高楼的价格跌到7万多一平米，就没有再往下跌。总体来说，我觉得迪拜还是有希望的，楼市不会崩盘。我来说两句(0)复制链接责任编辑：董丽玲你的死穴在哪里？这是你自己都未曾发觉的测试：2010年你要提防你身边的哪个小人

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