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标题: 叶檀:为什么潘石屹敢逆势涨价？ [打印本页]

作者: 清水煮音 时间: 2008-9-3 19:19
标题: 叶檀:为什么潘石屹敢逆势涨价？
一向爱说风花雪月的潘石屹之所以被批驳，缘于潘石屹宣布逆势涨价，宣布从9月1日起，SOHO中国旗下项目平均价格上调5%左右。这是继百日巨变论之后再次口出惊人之语，遭到希望房价下跌的网民的围剿。

潘石屹之所以敢逆势而行，基于如下市场理由。

潘石屹表示，“SOHO中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反”，为涨价提供了技术理由。

首先是现金流充裕。潘石屹曾表示，“我们公司的负债率很低，仅有10%左右，而有些开发商的负债率超过100%。根据已批露的房企上市公司中报，41家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的18家房企负债率在70%红线之上，整个房地产行业资金缺口高达5000亿元以上。而潘石屹的公司，没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。

不仅不欠钱，去年SOHU中国在香港上市、一向谨慎的潘石屹现金流很充沛，这可以从潘石屹的逆势拿地就可以看得出来。2004年，潘石屹从任志强手里购买尚都二期(即现在的SOHO尚都)，拿出近10亿元的真金白银。SOHO中国8月30日宣布，已就收购北京中关村的一项商业项目达成协议，项目更名为中关村SOHO，综合写字楼与商业零售，总建筑面积58,850.44平方米，收购价格8.9亿元。这是SOHU中国上市之后的第四桩收购案。
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潘石屹的保守让他只能一个个项目去做，在土地为王、拥有土地即可融资的时代，潘氏不是行业的领军者，但在现金为王的紧缩时代，潘石屹则幸运地成为拾贝壳者。

其次，潘石屹做的不是住宅，而是商务楼宇。则使潘石屹既能够避免住宅价格过高的舆论冲击，也能够在仍然坚挺的商务楼宇市场占得一席之地。从上海、杭州等地看，商务楼宇与工业地产的交易量与价格并没有出现滞胀趋势，虽然有一些外资以离岸项目的方式退出，但有其他的资金接盘。从行业分析报告看，在住宅楼盘出现交易量下降、各个地区房价下挫后，楼宇经济成为接力者。尤其是位于城市黄金商业地段的楼盘，更是寸土寸金。

第三，潘石屹找到了自己的消费群体。由于实体经济热度降温，股Shi变冷等因素刺激，、以山西等地煤矿主为代表的产业资本纷纷寻找保值渠道。

7月19日，SOHO中国的新项目三里屯SOHO开盘，开盘当日成交40亿元，而截至7月24日成交额已突破50亿，而此前的预估是10亿元销售额。销售记录中，过亿的大单子加起来有20亿元左右，占总成交额的40%。其中，煤矿主、铁矿主等资源和能源企业主的身影频频显现。据报道，有几笔值得关注的大单子，包括一笔4.5亿，一笔3.7亿，还有一笔2.3亿-2.4亿的单子，买家不是河北的铁矿主，就是陕西、山西、内蒙古等地的煤矿主。这给潘石屹增添了涨价的底气。

成熟的矿山收益远在房地产之上，年均收益达到300%到400%，这些资金急于寻找投资之门，大城市的商务楼宇成为最好选择。更妙的是，这些资金拥有者由于钱来得轻松、资金量大，对于短期收益并不看重，而看重长期保值，以往购房的成功经验让他们对黄金地段的商业地产充满信心。

潘石屹逆势涨价，不过是现金流充裕的商业地产商与高端消费群体一拍即合的产物，是市场的双向选择。以潘石屹的个性，谈不上想扭转房地产趋势（客观上也许起到了稳定房地产军心的作用），也不可能想充当房地产的领军人物。

当然，潘石屹可能存在误判，一些外资进入，也有一些外资暂时退出商业楼宇项目观望，说明市场判断存在分歧。如果潘石屹失误，那么，市场会给他最严厉的惩罚，那就是失去赢利，甚至亏本，逼他降价，而不是如潮的口水。

注：如果媒体报道属实，潘推出楼盘没有如期升价，说明他还在观望。这也是谨慎性格反应。

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